Zasiedzenie to instytucja prawna, która pozwala na nabycie własności nieruchomości przez osobę, która nią włada jak właściciel przez długi czas, mimo że formalnie nim nie jest. Choć może to być sposób na uregulowanie wieloletnich stanów faktycznych, istnieją jasne sytuacje, w których zasiedzenie jest wykluczone. W tym artykule wyjaśnimy, kiedy zasiedzenie jest niemożliwe ? Kiedy nie można nabyć nieruchomości przez zasiedzenie i jakie przeszkody stoją na drodze do stania się jej prawnym właścicielem.
Zasiedzenie ma na celu uzgodnienie stanu prawnego z rzeczywistym, długotrwałym stanem posiadania. Prawo wymaga jednak spełnienia dwóch kluczowych przesłanek: samoistnego posiadania nieruchomości oraz upływu określonego czasu – 20 lat w przypadku dobrej wiary lub 30 lat w przypadku złej wiary. Jeżeli choć jeden z tych warunków nie zostanie spełniony, sąd oddali wniosek o stwierdzenie zasiedzenia.
Kluczowym warunkiem zasiedzenia jest posiadanie samoistne. Oznacza to, że osoba władająca nieruchomością musi zachowywać się jak jej właściciel – dbać o nią, podejmować decyzje, ponosić nakłady na nieruchomość.
Zasiedzenie nie będzie możliwe, jeśli posiadanie ma charakter zależny. Posiadaczem zależnym jest natomiast osoba, która korzysta z nieruchomości na podstawie umowy z właścicielem i uznaje jego prawa. Do tej grupy zaliczamy przede wszystkim:
W każdym z tych przypadków posiadacz wie, że właścicielem jest ktoś inny, a jego prawo do korzystania z rzeczy ma charakter tymczasowy i zależny od woli właściciela.
Nawet wieloletnie posiadanie samoistne nie doprowadzi do zasiedzenia, jeśli jego bieg zostanie przerwany przez aktywne działanie prawnego właściciela. Przerwanie biegu zasiedzenia następuje przez każdą czynność przed sądem lub innym organem, podjętą w celu dochodzenia lub ochrony swojego prawa własności. Tym samym wezwanie do wydania nieruchomości nie przerywa biegu zasiedzenia.
Do czynności przerywających bieg zasiedzenia należą między innymi:
Co istotne, Sąd Najwyższy w uchwale składu siedmiu sędziów z dnia 17 kwietnia 2018 r. (sygn. akt III CZP 100/17) orzekł, że wytoczenie powództwa o wydanie nieruchomości przez osobę niebędącą jej właścicielem przeciwko posiadaczowi samoistnemu nie przerywa biegu zasiedzenia. Więcej na temat przerwania biegu zasiedzenia pisaliśmy tutaj.
Istnieje również kategoria nieruchomości, które z mocy prawa są całkowicie wyłączone z możliwości zasiedzenia. Przepisy szczególne uniemożliwiają nabycie w ten sposób własności m.in.:
Nabycie własności przez zasiedzenie jest procesem obwarowanym ścisłymi wymogami. Niemożliwe staje się przede wszystkim wtedy, gdy posiadanie nie ma charakteru samoistnego, a opiera się na umowie z właścicielem, jak najem czy dzierżawa. Skuteczną barierą jest również działanie właściciela, który przed upływem terminu zasiedzenia podejmie kroki prawne w celu odzyskania swojej własności. Warto pamiętać o tych zasadach, aby prawidłowo ocenić swoją sytuację prawną.
Jak wygląda sprawa o zasiedzenie przed sądem, ile kosztuje i co trzeba w niej udowodnić, opisuję na stronie zasiedzenie nieruchomości.
„Przecież to niesprawiedliwe, więc chyba da się to unieważnić?” – takie pytanie bardzo często słyszę…
„Przez osiem lat woziłam mamę do lekarzy, a brat nie przyjechał ani razu. Teraz żąda…
„Odrzuciłam spadek po ojcu u notariusza, więc sprawa długów jest zamknięta". To zdanie słyszę w…
Wiele osób, które trafiają do mnie po rozwodzie, jest przekonanych, że podział majątku to zawsze…
Sam wniosek o stwierdzenie nabycia spadku to jedna kartka, czasem dwie. A mimo to jest…
Darowizna od rodziców przeznaczona na budowę wspólnego domu. Pieniądze ze sprzedaży kawalerki kupionej jeszcze przed…