Odszkodowanie za zmianę planu zagospodarowania przestrzennego

Zgodnie z art. 36 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może żądać od gminy:

1.  odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo
2.  wykupienia nieruchomości lub jej części.

Odszkodowanie, o którym mowa ww. przepisie przysługuje w sytuacji, gdy korzystanie z nieruchomości w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone. Przepis ten przewiduje odpowiedzialność odszkodowawczą gminy zarówno w sytuacji, kiedy obniżenie wartości nieruchomości jest rezultatem utraty możliwości korzystania z nieruchomości w sposób dotychczasowy, jak i w sposób dotychczas dozwolony, w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego, przy czym dla ustalenia odpowiedzialności odszkodowawczej gminy nie jest konieczne faktyczne korzystanie z nieruchomości w sposób zgodny z jej przeznaczeniem, ale wystarczy ustalenie potencjalnej możliwości korzystania w sposób dotychczas przewidziany (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach I Wydział Cywilny z dnia 29 stycznia 2014 roku, sygn. akt I ACa 1002/13, publ. Legalis). Wskazać należy, iż nie każde ograniczenie korzystania z nieruchomości w związku ze zmianą planu zagospodarowania przestrzennego będzie powodować odpowiedzialność odszkodowawczą po stronie gminy, bowiem przyznanie odszkodowania może nastąpić jedynie w przypadku, gdy korzystanie z nieruchomości zostało „istotnie ograniczone”. Powyższe oznacza, iż odszkodowanie za zmianę planu zagospodarowania przestrzennego przysługuje na zasadzie wyjątku, w przypadkach szczególnie uzasadnionych, kiedy właściciel nie może w pełni korzystać z prawa własności w granicach prawa. Klasycznym przykładem uniemożliwienia lub istotnego ograniczenia korzystania z nieruchomości będzie zmiana charakteru działki z budowlanej na niebudowlaną czy też jej przeznaczenia, np. z zabudowy wielorodzinnej na jednorodzinną. W tym miejscu warto wskazać, iż niekiedy zwiększenie zacienienia lokalu może zostać uznane za  istotne ograniczenie korzystania z lokalu w dotychczasowy sposób lub w sposób zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem. Sąd Najwyższy uznał, iż nadmierne zacienienie lokalu mieszkalnego może prowadzić do takich skutków przez uniemożliwienie pełnego wykorzystania lokalu także w zakresie np. wykorzystania nasłonecznienia jako źródła ciepła, hodowli roślin, korzystania z balkonu itp. Z kolei tego rodzaju ograniczenie możliwości korzystania z lokalu mieszkalnego może prowadzić do obiektywnego obniżenia jego wartości, a tym samym wartości całej nieruchomości i w konsekwencji powodować szkodę jej właściciela (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 grudnia 2008 roku, sygn. akt I CSK 191/08, publ. Legalis).

Odszkodowanie przysługuje za szkodę rzeczywistą, przez które to pojęcie należy rozumieć obiektywny spadek wartości nieruchomości, wynikający z uniemożliwienia lub istotnego ograniczenia możliwości korzystania z nieruchomości w wyniku uchwalenia planu miejscowego (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 czerwca 2013 roku, sygn. akt IV CSK 680/12, publ. Legalis). Wobec powyższego właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości, której wartość uległa obiektywnemu obniżeniu w związku z zaistnieniem przesłanek określonych w tym przepisie, przysługuje w stosunku do gminy roszczenie o odszkodowanie już za samo obniżenie wartości nieruchomości. Wprawdzie decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich, niemniej jednak w kontekście wskazanego przepisu zasadnicze znaczenie ma fakt, że decyzja taka potwierdza prawnie dopuszczalny sposób korzystania z danej nieruchomości bez względu na to czy adresatem tej decyzji jest właściciel nieruchomości.