Nieruchomość rolna jako aport w spółce z o.o.Obrót nieruchomościami rolnymi w Polsce pomiędzy podmiotami na rynku prywatnym reguluje szereg przepisów, w tym ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2020 r. poz. 1655), której przepisy stosuje się do określonych ustawą nieruchomości rolnych. Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego wprowadza szereg ograniczeń w nabywaniu i zbywaniu gruntów rolnych, dotyczy to m.in. warunków, jakie musi spełniać nabywca nieruchomości rolnej, by mogło dojść do skutecznego przeniesienia własności takiej nieruchomości.
Czy ograniczenia w obrocie nieruchomościami rolnymi zastosowanie mają do wszystkich działek rolnych?
Nie, przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie stosuje się bowiem do:
- nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha,
- nieruchomości rolnych będących drogami wewnętrznymi,
- nieruchomości rolnych w których grunty, oznaczone w ewidencji gruntów i budynków jako grunty pod stawami, stanowią co najmniej 70% powierzchni nieruchomości,
- nieruchomości rolnych wchodzących w skład Zasobu Własności Skarbu Państwa, o których mowa w ustawie z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa,
- nieruchomości rolnych sprzedanych na podstawie art. 42 ust. 1 lub 6 ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa,
- gruntów rolnych zabudowanych o powierzchni nieprzekraczającej 0,5 ha, które w dniu 30.04.2016 r., zajęte były pod budynki mieszkalne oraz budynki, budowle i urządzenia niewykorzystywane obecnie do produkcji rolniczej, wraz z gruntami do nich przyległymi umożliwiającymi ich właściwe wykorzystanie oraz zajętymi na urządzenie ogródka przydomowego – jeżeli grunty te tworzą zorganizowaną całość gospodarczą oraz nie zostały wyłączone z produkcji rolnej w rozumieniu ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych,
- nieruchomości rolnych, które w dniu 30.04.2016 r., w ostatecznych decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu przeznaczone są (w całości), na cele inne niż rolne (np. budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne lub inne, usługowe, przemysłowe itp.),
- nieruchomości rolnych położonych w granicach administracyjnych miast, z zastrzeżeniem art. 9a ww. ustawy, jeżeli:
- w stosunku do tych nieruchomości została podjęta uchwała o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej w rozumieniu ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących lub
- uchwała o ustaleniu lokalizacji inwestycji towarzyszącej w rozumieniu ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących,
- zbycie nieruchomości rolnej następuje w celu realizacji inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej w rozumieniu ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących,
- nabycia nieruchomości rolnej do Zasobu, o którym mowa w ustawie z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości, oraz do gruntów, które zostały zbyte z tego Zasobu albo wniesione do spółki jako aport, w celu realizacji inwestycji mieszkaniowej lub realizacji uzbrojenia technicznego, w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości – położonych w granicach administracyjnych miast.
Zbycie nieruchomości rolnej bez zgody KOWRu – konsekwencje
Zbycie nieruchomości rolnej wbrew przepisom ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego jest nieważne. Dotyczy to przede wszystkim następujących czynności:
- sprzedaży nieruchomości rolnej o powierzchni od 0,3 ha do 0,9999 ha bez 4 ust. 5 pkt 1 lit. c w zw. z ust. 1 pkt 4 lit. a u.k.u.r.) lub spółkę (art. 4 ust. 5 pkt 1 lit. d w zw. z ust. 1 pkt 4 lit. b u.k.u.r.).sporządzenia warunkowej umowy sprzedaży i powiadomienia uprawnionego do wykonania prawa pierwokupu dzierżawcy, a w przypadku braku tego uprawnionego lub nieskorzystania z tego prawa przez dzierżawcę – bez powiadomienia oddziału terenowego KOWR;
- nabycia nieruchomości rolnej o powierzchni równej i większej niż 1 ha bez zgody Dyrektora Generalnego KOWR ( 2a ust. 4u.k.u.r.), gdy zgoda ta jest wymagana;
- zbycia lub oddanie w posiadanie nieruchomości rolnej przed upływem okresu 5 lat od dnia nabycia tej nieruchomości bez zgody Dyrektora Generalnego KOWR ( 2bu.k.u.r.), poza przypadkami określonymi w art. 2b ust. 4 u.k.u.r;
- nabycia nieruchomości rolnej na postawie nieprawdziwych oświadczeń albo fałszywych lub potwierdzających nieprawdę dokumentów;
- nabycia nieruchomości rolnej na podstawie innej czynności niż umowa sprzedaży, na przykład umową darowizny bez niezwłocznego zawiadomienia przez nabywcę o dokonanej czynności KOWR, gdy KOWR działający na rzecz Skarbu Państwa jest uprawniony do złożenia oświadczenia o nabyciu nieruchomości za zapłatą ceny tej nieruchomości ( 4 ust. 1i 5 u.k.u.r.);
- nabycia nieruchomości rolnej przez zasiedzenie, podział, przekształcenie, łączenie spółek będących właścicielami nieruchomości rolnych o powierzchni od 0,3 do 0,9999 ha, bez niezwłocznego zawiadomienia KOWR przez nabywcę
- zawarcia umowy przeniesienia wkładów niepieniężnych w wykonaniu zobowiązania wynikającego z umowy spółki (wniesienie nieruchomości rolnej aportem do spółki)
Wpis do księgi wieczystej, a ważność czynności prawnej bez zgody Dyrektora KOWR
W tym miejscu wskazać należy, że sporządzenie aktu notarialnego czy nawet wpis do księgi wieczystej nabycia nieruchomości na skutek dokonania czynności wbrew przepisom ww. ustawy (tj. bez zawarcia warunkowej umowy sprzedaży lub nieuzyskania zgody Dyrektora KOWR lub niepowiadomienia go o nabyciu) nie wpływa na nieważność ww. czynności. Czynność ta może być skutecznie bowiem podważona w drodze powództwa wytoczonego przez KOWR.