Jak zabezpieczyć umowę najmu?

W zakres usług naszej kancelarii wchodzi m.in. sporządzanie i analiza umów, w tym umów najmu. Zdarza się, że klient zgłaszając się do nas z prośbą o pomoc w przygotowaniu umowy najmu lokalu, oczekuje by umowa była zwięzła i najlepiej mieściła się na jednej lub dwóch stronach. Niestety mając na uwadze to, że głównym naszym celem jest zabezpieczenie interesów naszego klienta sporządzenie tak zwięzłej umowy najmu jest praktycznie niemożliwe. Sporządzając umowę najmu, przygotowujemy się bowiem na czarny scenariusz, a mianowicie że najemca nie będzie płacił czynszu lub opłat eksploatacyjnych, zniszczy nam lokal albo po zakończonym okresie najmu nie wyda nam przedmiotu najmu. Zatem jak zabezpieczyć na właśnie takie czarne scenariusze interesy wynajmującego i czy jest to w ogóle możliwe?

Kaucja 

Jedną z najbardziej znanych i stosowanych form zabezpieczenia interesów wynajmującego przed nielojalnym najemcą jest kaucja gwarancyjna. Kaucja stanowi sumę pieniężną, stanowiąca co do zasady jednokrotność lub wielokrotność stawki czynszu najmu, która jest przekazywana wynajmującemu, jako gwarancja dotrzymania zobowiązania i stanowiąca odszkodowanie w razie niewywiązania się z zobowiązania. Kaucja nie ma charakteru ostatecznego i jest zwrotna o ile nie wystąpią przesłanki określone w umowie najmu, pozwalające wynajmującemu na skorzystanie z kaucji.

Kaucja może stanowić zabezpieczenie dla roszczeń wynajmującego na pokrycie m.in.  należności z tytułu

1. najmu nieruchomości w dniu ich opróżnienia, w tym zaległości z tytułu czynszu, opłat eksploatacyjnych oraz odsetek za opóźnienie w ich zapłacie;
2. zniszczenia lokalu lub jego wyposażenia w trakcie używania przez najemcę;
3. ewentualnych kosztów egzekucji wynikających z obowiązku opróżnienia lokalu.

Gwarancja bankowa/ gwarancja ubezpieczeniowa

Inną formą zabezpieczenia o podobnym charakterze, jak kaucja jest gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa. Jest to alternatywa dla najemcy w przypadku, gdy nie posiada on lub nie chce zamrażać środków na poczet kaucji. W przypadku tego zabezpieczenia, roszczenia wynajmującego (beneficjenta) z tytułu umowy najmu zostają zaspokojone przez bank lub instytucję finansową, która wydała gwarancję.

Dobrowolne poddanie się egzekucji, czyli tzw. “siódemki”

Oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji stanowi formę zabezpieczenia roszczeń w przypadku niewykonania przez najemcę zobowiązań, wynikających z umowy. Może chodzić tutaj zarówno o zapłatę należności, jak i zobowiązanie co do opróżnienia i opuszczenia lokalu po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu. Warto zaznaczyć, że oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji musi być sporządzone w formie aktu notarialnego i jedynie wówczas ma ono moc równą wyrokowi sądowemu. Oznacza to, że w przypadku niewykonania zobowiązania przez najemcę, wynajmujący nie musi kierować sprawy na drogę sądową, co wiąże się z kosztami i czasem, ale może po nadaniu ww. aktowi klauzuli wykonalności skierować sprawę od razu do postępowania egzekucyjnego (komornika). W przeciwieństwie jednak do kaucji czy gwarancji bankowej/ ubezpieczeniowej oświadczenie o poddaniu się egzekucji nie rozwiązuje problemu ewentualnej niewypłacalności najemcy.

Pozostałe formy zabezpieczenia umowy najmu

Roszczenia wynajmującego mogą zostać zabezpieczone również przez ustanowienie na jego rzecz hipoteki lub zastawu. Warto wskazać, że prawo zastawu na rzeczach najemcy przewiduje również art. 670 k.c. Zgodnie z tym przepisem zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok, przysługuje wynajmującemu ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, chyba że rzeczy te nie podlegają zajęciu.

Zabezpieczenie umowy najmu może polegać również na wystawieniu przez najemcę weksla. Jednakże weksel podobnie jak oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji nie rozwiązuje problemu ewentualnej niewypłacalności najemcy, a pozwala jedynie uzyskać nakaz w postępowaniu nakazowym, które to orzeczenie nawet nieprawomocne może stanowić podstawę do zabezpieczenia majątku dłużnika.

Podsumowanie

Jak widać istnieje sporo możliwości, by zabezpieczyć interesy wynajmującego przed nieuczciwym najemcą. Jednakże warto pamiętać, że każda umowa najmu niesienie ze sobą ryzyko dla wynajmującego, dlatego też warto przed jej podpisaniem skonsultować ją z adwokatem lub radcą prawnym.