Często analizując umowy najmu zawarte na czas oznaczony znajduję postanowienie, że każdej ze stron przysługuje możliwość jej rozwiązania za wypowiedzeniem wynoszącym powiedzmy 3 miesiące. Kropka, nic więcej. Dodatkowo strony często zawierają również postanowienie, że wynajmującemu lub najemcy przysługuje prawo natychmiastowego rozwiązania umowy, tj. bez zachowania terminu wypowiedzenia. Jednocześnie wskazują szereg zdarzeń, które uaktywniają przedmiotowe uprawnienie. Jednakże w odniesieniu do możliwości wypowiedzenia umowy z zachowaniem określonego terminu strony milczą na temat. Ograniczają się jedynie do sformułowania, o którym pisałam na początku. Czy zapis taki jest ważny? Czy wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas oznaczony jest w ogóle możliwe?
Zerknijmy do kodeksu cywilnego
Zgodnie z artykułem 673 § 3 k.c. jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Przepis ten przewiduje możliwość wypowiedzenia umowy zawartej na czas określony. Jednakże tylko w przypadku gdy strony umieszczą taką klauzulę w zawartej umowie, tj. zarówno uprawnienie do wypowiedzenia, jak i zdarzenia, które uaktywniają ww. uprawnienie.
Mówiąc wprost, brak wskazania w umowie przyczyn wypowiedzenia wyklucza dopuszczalność wypowiedzenia z zachowaniem terminów wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony (zob. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 19 stycznia 2006 roku, sygn. akt I ACa 833/05, niepub. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 20 września 2013 roku, sygn.. akt I ACA 402/13.).
Skąd takie ograniczenie w przypadku umowy najmu zawartej na czas oznaczony?
Najem zawarty na czas oznaczony powinien zapewniać stronom stabilność sytuacji w tym sensie, że do tej postaci najmu nie odnosi się możliwość swobodnego wypowiedzenia stosunku prawnego. Żadna ze stron najmu zawartego na czas oznaczony nie może, co do zasady, rozwiązać najmu bez zgody drugiej strony, poza przypadkami określonymi w ustawie. W odróżnieniu od najmu na czas nieoznaczony, stronom nie przysługuje więc ogólna kompetencja do zakończenia najmu w drodze wypowiedzenia.
Ważne powody, jako przyczyna pozwalająca na wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas oznaczony
Zawierając umowę najmu na czas oznaczony nie zawsze jesteśmy jednak w stanie przewidzieć wszystkie zdarzenia, które mogłyby stanowić przyczynę wcześniejszego jej rozwiązania. Dlatego też przyjmuje się, że przyczyną wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony mogą być „ważne powody”, które dopiero ujawnią się w trakcie obowiązywania umowy terminowej (zob. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 listopada 2006 roku, sygn.. akt III CZP 92/06, publ. OSNC 2007, nr 7-8, poz. 102, Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 czerwca 5 2011 roku, sygn.. akt II CSK 587/10, nie publ.). W związku z tym współcześnie w literaturze oraz w orzecznictwie przyjmuje się, że wskazanie wypadku określonego
w umowie może polegać na wskazaniu „ważnej przyczyny” bez konieczności doprecyzowywania treści przyczyny, którą strony uznały za ważną. Niemniej jednak nie może to oznaczać swobody wypowiedzenia takiej umowy najmu bez uprzedniego zastrzeżenia w niej wypowiedzenia najmu przed terminem ze wskazaniem okoliczności, w jakich to może nastąpić. W tym kontekście wypowiedzenie umowy najmu nie może nastąpić bez wskazania przyczyny określonej w umowie (być dowolne, oderwane od treści umowy, bez podania przyczyny wypowiedzenia) (zob. Uchwała składu 7 sędziów Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 2007 roku, sygn.. akt III CZP 74/07, publ. OSNC 2008, Nr 9, poz. 95).