tel. +48 502 568 281

Odstąpienie od umowy najmu

21/05/2020 ,

By Agnieszka Jakubowska - Gregier

With 0 comments

Wprowadzenie stanu epidemii wywarło negatywny wpływ na wielu przedsiębiorców oraz ich pracowników, doprowadzając do bezrobocia i dewastacji gospodarki. Przedsiębiorcy, zobowiązani do ponoszenia wszelkich opłat publicznoprawnych, spłaty rat kredytowych, czynszów leasingowych bądź opłat czynszu najmu lokali ze względu na zamknięcie powierzchni handlowych na terenie całego kraju, ponieśli ogromne starty.

Czy w takiej sytuacji możliwe jest odstąpienie od umowy najmu zawartej przed wybuchem epidemii?

Po pierwsze, należałoby odnieść się do przepisów zawartych w Kodeksie cywilnym, a dokładniej artykułu 495 § 2. Stanowi on, że „Jeżeli świadczenie jednej ze stron stało się niemożliwe tylko częściowo, strona ta traci prawo do odpowiedniej części świadczenia wzajemnego. Jednakże druga strona może od umowy odstąpić, jeżeli wykonanie częściowe nie miałoby dla niej znaczenia ze względu na właściwości zobowiązania albo ze względu na zamierzony przez tę stronę cel umowy, wiadomy stronie, której świadczenie stało się częściowo niemożliwe.”

Na jego podstawie odstąpienie od zawartej umowy najmu jest dopuszczalne, jeśli jej kontynuacja nie miałaby dla najemcy znaczenia ze względu na zamierzony przez niego cel umowy, wiadomy dla wynajmującego. Zasadnym będzie zatem przeanalizowanie danej umowy najmu pod kątem obiektywnie bezspornego celu jej zawarcia, biorąc pod uwagę wszelkie okoliczności. Problematyka celu zawarcia umowy jest niezwykle istotna. Cel ten nie musi być przez strony uzgodniony – wystarczy, jeśli jest to cel jednej ze stron, wiadomy drugiej stronie. Zgodnie z orzecznictwem, cel nie musi być także wyartykułowany w treści umowy, lecz może być ustalany na podstawie okoliczności towarzyszących dokonaniu czynności prawnej (wyrok Sądu Najwyższego z 21.12.2010 r., III CSK 47/10). Jak zaznaczono powyżej, znaczenie celu umowy dla wykładni jej postanowień ma istotne znaczenie. Z art. 65 § 2 KC wynika nakaz kierowania się przy wykładni umowy jej celem. Dlatego też można go brać pod uwagę tylko wtedy, gdy był on znany drugiej stronie umowy.

Cel umowy najmu

Powszechnym jest, że umowy najmu powierzchni handlowych zawierane są w celach zarobkowych. Celem przedsiębiorców jest przede wszystkim osiągnięcie dochodu, generowanego poprzez obrót handlowy (w umowach najmu często wprowadza się mechanizm zmiennego czynszu najmu powiązanego z wysokością obrotów). Zatem z uwagi na brak przychodu spowodowany stanem epidemii COVID-19 (okoliczności, których nie można było przewidzieć podczas zawierania umowy), odpada cel, dla którego zawarto umowę najmu. Kontynuacja umowy na dotychczasowych warunkach traci znaczenie dla najemcy, bowiem okres rekonwalescencji i powrotu do stanu sprzed epidemii będzie wymagał dostosowania się przedsiębiorców do nowej sytuacji gospodarczej, wprowadzeniem wielu gruntowych i nowoczesnych rozwiązań, w tym zamknięcia wielu lokali.

Utrata znaczenia dla najemcy

Po drugie należy pamiętać, że odstąpienie od umowy na podstawie art. 495 § 2 k.c. wymaga od najemcy, aby wykazał, że wykonywanie umowy najmu po zniesieniu przez państwo zakazu handlu traci dla niego znaczenie ze względu na cel umowy. W odstąpieniu od umowy należy zatem zawrzeć jego przyczynę. Przykładowo będzie to:

  • niepewność przed ponownym wprowadzeniem zakazu handlu
  • niepewność co do wystąpienia deflacji i sytuacji z nią związanych
  • wzrost kosztów produkcji, dostawy i usług
  • obawa przed zmianą zachowań klientów
  • mniejsza dostępność kredytów oraz trudności związane z ich uzyskaniem
  • dostosowanie się zmian panujących na rynku, w tym zaplanowana rentowność

Jak już zaznaczano, w odniesieniu do umów najmu świadczeniem wynajmującego jest oddanie najemcy lokalu do umówionego użytku. Najemca płaci bowiem za prawo do korzystania ze sklepu, który może być odwiedzany przez klientów. Okres po zniesieniu zakazu handlu jest sytuacją nową, zgoła odmienną sprzed stanu epidemii. Dlatego też, jak już podkreślano powyżej,  odstąpienie od umowy najmu jest dopuszczalne, jeśli jej kontynuacja nie miałaby dla najemcy znaczenia ze względu na zamierzony przez niego cel umowy, wiadomy wynajmującemu.

Jednocześnie należy pamiętać, że w przypadku odstąpienia od umowy najmu na podstawie art. 495 § 2 KC najemcy nie przysługuje roszczenie wobec wynajmującego z tytułu pokrycia szkody najemcy będącej następstwem utraty źródła przychodów z działalności handlowej. Epidemia spowodowała wiele negatywnych zmian dla przedsiębiorców. Jedną ze szczególnie zagrożonych branż jest sektor odzieżowy, który zatrudnia w Polsce setki tysięcy osób.

Autorem wpisu jest Pani Eliza Błachnio

Koronawirus: co z czynszami za lokale w galeriach handlowych?

30/03/2020 ,

By Agnieszka Jakubowska - Gregier

With 0 comments

Niewątpliwie zakaz prowadzenia działalności handlowej w galeriach o powierzchni powyżej 2000 m2 dotknął wiele branż. Dotyczy to przede wszystkim firm odzieżowych, gastronomii, kin czy innych sklepów, działających w galeriach handlowych. Z dnia na dzień przedsiębiorcy zostali pozbawieni możliwości prowadzenia działalności i osiągania przychodów z tego tytułu. Pomimo niezawinionej niemożności prowadzenia działalności gospodarczej muszą oni jednak wywiązywać się z zobowiązań wobec podmiotów trzecich, w tym pracowników, dostawców i wynajmującego.

 

Czy muszę płacić czynsz, jeżeli nie mogę prowadzić działalności gospodarczej?

Pytanie to ze względu na stan zagrożenia epidemiologicznego COVID i wprowadzone ze względu na ten stan zakazy prowadzenia działalności nurtuje każdego najemcę galerii handlowej. Nikogo chyba nie zaskoczę, że w większości znanych mi przypadków wynajmujący stoją na stanowisku, że pomimo odgórnego nakazu zamknięcia galerii handlowych najemca zobowiązany jest dalej płacić czynsz najmu. Czy aby na pewno?

 

Niemożliwość świadczenia, za którą nie odpowiada żadna strona

Zgodnie z art. 495 § 1 k.c. jeżeli jedno ze świadczeń wzajemnych stało się niemożliwe wskutek okoliczności, za które żadna ze stron odpowiedzialności nie ponosi, strona, która miała to świadczenie spełnić, nie może żądać świadczenia wzajemnego, a w wypadku, gdy je już otrzymała, obowiązana jest do zwrotu według przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu.

W odniesieniu do umów najmu świadczeniem wynajmującego będzie oddanie najemcy lokalu do umówionego w umowie najmu użytku. Jeżeli zatem świadczenie to stało się niemożliwe na skutek zdarzenia losowego, a niewątpliwie takim zdarzeniem jest stan epidemii i zakaz prowadzenia działalności handlowej to wynajmujący nie może skutecznie domagać się świadczenia wzajemnego w postaci zapłaty czynszu za okres po wprowadzeniu zakazu.

 

Czynsz za lokale w galeriach handlowych? Sprawdź zapisy umowy najmu

Przepis art. 495 k.c., ma charakter dyspozytywny. Oznacza to, że do jego zastosowania dochodzi wówczas, gdy strony umowy nie postanowiły inaczej albo w ogóle nie ułożyły kwestii nim regulowanej (por. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 marca 2013 roku, sygn.. akt III CSK 223/12, LEX nr 1324299). Zatem przed złożeniem jakiegokolwiek oświadczenia wynajmującemu należy bezwzględnie przeanalizować umowę najmu. Z doświadczenie zawodowego wiem, że wynajmujący w dużych centrach handlowych starają zabezpieczyć swoje interesy na każdą ewentualność.

 

Co z czynszami za lokale, które nie są objęte zakazem prowadzenia działalności?

Powyższe rozważania nie dotyczą tylko lokali w galeriach handlowych. Również prywatne żłobki, przedszkola czy szkoły będą mogły uchylić się od płacenia czynszu. W przypadku innych lokali, w których najemca może prowadzić chociażby teoretycznie działalność  gospodarczą w mojej ocenie nie ma możliwości zastosowania art. 495 § 1 k.c. Może on jednak i powinien wystąpić do wynajmującego z wnioskiem o obniżenie czynszu. Bezpłatny wzór wniosku o obniżenie/zawieszenie/odroczenie czynszu znajdziesz tutaj.

Czy zmiana właściciela lokalu powoduje wygaśnięcie umowy najmu?

30/05/2019 ,

By Agnieszka Jakubowska - Gregier

With 0 comments

Zmiana właściciela lokalu mieszkalnego co do zasady nie powoduje rozwiązania lub wygaśnięcia umowy najmu. Dotyczy to zarówno zmiany podmiotowej po stronie wynajmującego na skutek zbycia lokalu lub śmierci właściciela.

 

Zbycie lokalu mieszkalnego

Wstąpienie nabywcy lokalu w stosunek najmu na skutek jego zbycia wynika z art. 678 § 1, zgodnie z którym w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy.  Co prawda dalsza część tego przepisu mówi, że nabywca może wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia, jednakże reguła ta nie będzie miała zastosowania do umowy najmu lokali mieszkalnych o ile najemca objął już lokal (art. 692 k.c.). Również w przypadku ujawnienia najmu w księdze wieczystej nabywca nie będzie uprawniony do wypowiedzenia umowy na zasadach określonych powyżej.

Powyższe ograniczenie nie oznacza jednak, że nabywcy nie będzie przysługiwało prawo do wypowiedzenia umowy na zasadach ogólnych, tj. z zachowaniem okresu wypowiedzenia w przypadku umowy zawartej na czas nieoznaczony lub z innych przyczyn przewidzianych w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Co więcej umowa najmu lokalu mieszkalnego zawarta na czas oznaczony może dawać stronom uprawienie do jej wypowiedzenia w przypadku zbycia lub śmierci wynajmującego. Jeżeli jednak w umowie najmu lokalu mieszkalnego zawartej na czas oznaczony nie zawarto postanowienia o możliwości wcześniejszego jej wypowiedzenia z powodu zbycia nieruchomości to nabywca nie będzie uprawniony do jej wcześniejszego rozwiązania za wyjątkiem sytuacji, w których takie uprawnienie wynika z ustawy.

 

Śmierć wynajmującego

Zmiana właściciela nieruchomości może nastąpić również w wyniku jego śmierci. W takim przypadku w stosunek najmu w miejsce dotychczasowego wynajmującego wstąpią jego spadkobiercy. Wynika to z art. 922 § 1 k.c., zgodnie z którym prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób stosownie do przepisów księgi niniejszej. Również w takim przypadku nie dojdzie do automatycznego wygaśnięcia umowy najmu lokalu mieszkalnego. Ewentualne ustanie stosunku najmu możliwe będzie na zasadach ogólnych lub w odniesieniu do umowy zawartej na czas oznaczony przewidzenia w umowie możliwości jej wcześniejszego rozwiązania w przypadku śmierci wynajmującego. Więcej o możliwości wypowiedzenia umowy najmu lokalu zawartego na czas oznaczony przeczytasz tutaj: Wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas oznaczony.

 

Sprzedaż lokalu mieszkalnego w drodze licytacji

W trakcie trwania umowy najmu lokalu mieszkalnego może dojść do zmiany wynajmującego także na skutek sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji. Również w takim przypadku umowa najmu nie ulega wygaśnięciu. Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nabywca wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu stosownie do przepisów prawa normujących te stosunki w wypadku zbycia rzeczy wynajętej (art. 1002 k.p.c. zdanie pierwsze).  Jednakże w przypadku, gdy umowa najmu zawarta była na czas oznaczony dłuższy niż dwa lata, nabywca może wypowiedzieć tę umowę, w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia, o ile umowa nie przewiduje terminu krótszego, chociażby umowa została zawarta z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy lub dzierżawcy wydana.

 

Zwrot kaucji w przypadku zmiany właściciela lokalu

W sytuacji, gdy zmiana właściciela nieruchomości następuje na skutek zbycia lokalu mieszkalnego to na nabywcę lokalu nie przechodzi obowiązek zwrotu najemcy kaucji.  Skutki wstąpienia nabywcy przedmiotu najmu nie obejmują zasadniczo roszczeń stron dotychczasowego stosunku najmu powstałych przed chwilą nabycia przedmiotu najmu, a których źródłem powstania nie jest treść stosunku najmu, lecz wola ustawodawcy wyrażona w przepisach prawa i związana z wystąpieniem określonych w nich zdarzeń (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 4 listopada 2004 r. V CK 208/04). Do takich roszczeń należy zaliczyć m.in. roszczenie o zwrot kaucji. Wierzytelność o zwrot kaucji powstaje bowiem w chwili wpłacenia kaucji wynajmującemu, natomiast staje się wymagalna w razie pojawienia się zdarzeń prawnych określonych w ustawie. Od chwili wpłacenia kaucji pieniężnej najemcę i wynajmującego łączy dodatkowy – obok stosunku najmu – stosunek zobowiązaniowy, z którego dla najemcy wynika wierzytelność pieniężna o zwrot przedmiotu kaucji (por. uchwała Sądu Najwyższego z 26 września 2002r., III CZP 58/02).

Natomiast w przypadku, gdy do zmiany właściciela lokalu dochodzi w wyniku śmierci wynajmującego to wówczas najemcy przysługuje roszczenie o zwrot kaucji w stosunku do nowych właścicieli lokalu (spadkobierców wynajmującego).

 

Wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas oznaczony

20/03/2019 ,

By Agnieszka Jakubowska - Gregier

With 0 comments

Często analizując umowy najmu zawarte na czas oznaczony znajduję postanowienie, że każdej ze stron przysługuje możliwość jej rozwiązania za wypowiedzeniem wynoszącym powiedzmy 3 miesiące. Kropka, nic więcej. Dodatkowo strony często zawierają również postanowienie, że wynajmującemu lub najemcy przysługuje prawo natychmiastowego rozwiązania umowy, tj. bez zachowania terminu wypowiedzenia. Jednocześnie wskazują szereg zdarzeń, które uaktywniają przedmiotowe uprawnienie. Jednakże w odniesieniu do możliwości wypowiedzenia umowy z zachowaniem określonego terminu strony milczą na temat. Ograniczają się jedynie do sformułowania, o którym pisałam na początku. Czy zapis taki jest ważny? Czy wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas oznaczony jest w ogóle możliwe?

Zerknijmy do kodeksu cywilnego

Zgodnie z artykułem 673 § 3 k.c. jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Przepis ten przewiduje możliwość wypowiedzenia umowy zawartej na czas określony. Jednakże tylko w przypadku gdy strony umieszczą taką klauzulę w zawartej umowie, tj. zarówno uprawnienie do wypowiedzenia, jak i zdarzenia, które uaktywniają ww. uprawnienie.

Mówiąc wprost, brak wskazania w umowie przyczyn wypowiedzenia wyklucza dopuszczalność wypowiedzenia z zachowaniem terminów wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony (zob. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 19 stycznia 2006 roku, sygn. akt I ACa 833/05, niepub. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 20 września 2013 roku, sygn.. akt I ACA 402/13.).

Skąd takie ograniczenie w przypadku umowy najmu zawartej na czas oznaczony?

Najem zawarty na czas oznaczony powinien zapewniać stronom stabilność sytuacji w tym sensie, że do tej postaci najmu nie odnosi się możliwość swobodnego wypowiedzenia stosunku prawnego. Żadna ze stron najmu zawartego na czas oznaczony nie może, co do zasady, rozwiązać najmu bez zgody drugiej strony, poza przypadkami określonymi w ustawie. W odróżnieniu od najmu na czas nieoznaczony, stronom nie przysługuje więc ogólna kompetencja do zakończenia najmu w drodze wypowiedzenia.

Ważne powody, jako przyczyna pozwalająca na wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas oznaczony

Zawierając umowę najmu na czas oznaczony nie zawsze jesteśmy jednak w stanie przewidzieć wszystkie zdarzenia, które mogłyby stanowić przyczynę wcześniejszego jej rozwiązania. Dlatego też przyjmuje się, że przyczyną wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony mogą być “ważne powody”, które dopiero ujawnią się w trakcie obowiązywania umowy terminowej (zob. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 listopada 2006 roku, sygn.. akt III CZP 92/06, publ. OSNC 2007, nr 7-8, poz. 102, Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 czerwca 5 2011 roku, sygn.. akt II CSK 587/10, nie publ.). W związku z tym współcześnie w literaturze oraz w orzecznictwie przyjmuje się, że wskazanie wypadku określonego

w umowie może polegać na wskazaniu “ważnej przyczyny” bez konieczności doprecyzowywania treści przyczyny, którą strony uznały za ważną. Niemniej jednak nie może to oznaczać swobody wypowiedzenia takiej umowy najmu bez uprzedniego zastrzeżenia w niej wypowiedzenia najmu przed terminem ze wskazaniem okoliczności, w jakich to może nastąpić. W tym kontekście wypowiedzenie umowy najmu nie może nastąpić bez wskazania przyczyny określonej w umowie (być dowolne, oderwane od treści umowy, bez podania przyczyny wypowiedzenia) (zob. Uchwała składu 7 sędziów Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 2007 roku, sygn.. akt III CZP 74/07, publ. OSNC 2008, Nr 9, poz. 95).

Jeżeli spodobał Ci się post i chcesz być na bieżąco to zapraszamy do polubienia naszego profilu na FB www.facebook.com/adwokatpiaseczno/

Kancelaria Adwokacka Agnieszka Jakubowska - Gregier
ul. Puławska 22 lok. 6, 05-500 Piaseczno, tel. 502 56 82 81, email: adwokat@gregier.pl