tel. +48 502 568 281

Odstąpienie od umowy najmu

21/05/2020 ,

By Agnieszka Jakubowska - Gregier

With 0 comments

Wprowadzenie stanu epidemii wywarło negatywny wpływ na wielu przedsiębiorców oraz ich pracowników, doprowadzając do bezrobocia i dewastacji gospodarki. Przedsiębiorcy, zobowiązani do ponoszenia wszelkich opłat publicznoprawnych, spłaty rat kredytowych, czynszów leasingowych bądź opłat czynszu najmu lokali ze względu na zamknięcie powierzchni handlowych na terenie całego kraju, ponieśli ogromne starty.

Czy w takiej sytuacji możliwe jest odstąpienie od umowy najmu zawartej przed wybuchem epidemii?

Po pierwsze, należałoby odnieść się do przepisów zawartych w Kodeksie cywilnym, a dokładniej artykułu 495 § 2. Stanowi on, że „Jeżeli świadczenie jednej ze stron stało się niemożliwe tylko częściowo, strona ta traci prawo do odpowiedniej części świadczenia wzajemnego. Jednakże druga strona może od umowy odstąpić, jeżeli wykonanie częściowe nie miałoby dla niej znaczenia ze względu na właściwości zobowiązania albo ze względu na zamierzony przez tę stronę cel umowy, wiadomy stronie, której świadczenie stało się częściowo niemożliwe.”

Na jego podstawie odstąpienie od zawartej umowy najmu jest dopuszczalne, jeśli jej kontynuacja nie miałaby dla najemcy znaczenia ze względu na zamierzony przez niego cel umowy, wiadomy dla wynajmującego. Zasadnym będzie zatem przeanalizowanie danej umowy najmu pod kątem obiektywnie bezspornego celu jej zawarcia, biorąc pod uwagę wszelkie okoliczności. Problematyka celu zawarcia umowy jest niezwykle istotna. Cel ten nie musi być przez strony uzgodniony – wystarczy, jeśli jest to cel jednej ze stron, wiadomy drugiej stronie. Zgodnie z orzecznictwem, cel nie musi być także wyartykułowany w treści umowy, lecz może być ustalany na podstawie okoliczności towarzyszących dokonaniu czynności prawnej (wyrok Sądu Najwyższego z 21.12.2010 r., III CSK 47/10). Jak zaznaczono powyżej, znaczenie celu umowy dla wykładni jej postanowień ma istotne znaczenie. Z art. 65 § 2 KC wynika nakaz kierowania się przy wykładni umowy jej celem. Dlatego też można go brać pod uwagę tylko wtedy, gdy był on znany drugiej stronie umowy.

Cel umowy najmu

Powszechnym jest, że umowy najmu powierzchni handlowych zawierane są w celach zarobkowych. Celem przedsiębiorców jest przede wszystkim osiągnięcie dochodu, generowanego poprzez obrót handlowy (w umowach najmu często wprowadza się mechanizm zmiennego czynszu najmu powiązanego z wysokością obrotów). Zatem z uwagi na brak przychodu spowodowany stanem epidemii COVID-19 (okoliczności, których nie można było przewidzieć podczas zawierania umowy), odpada cel, dla którego zawarto umowę najmu. Kontynuacja umowy na dotychczasowych warunkach traci znaczenie dla najemcy, bowiem okres rekonwalescencji i powrotu do stanu sprzed epidemii będzie wymagał dostosowania się przedsiębiorców do nowej sytuacji gospodarczej, wprowadzeniem wielu gruntowych i nowoczesnych rozwiązań, w tym zamknięcia wielu lokali.

Utrata znaczenia dla najemcy

Po drugie należy pamiętać, że odstąpienie od umowy na podstawie art. 495 § 2 k.c. wymaga od najemcy, aby wykazał, że wykonywanie umowy najmu po zniesieniu przez państwo zakazu handlu traci dla niego znaczenie ze względu na cel umowy. W odstąpieniu od umowy należy zatem zawrzeć jego przyczynę. Przykładowo będzie to:

  • niepewność przed ponownym wprowadzeniem zakazu handlu
  • niepewność co do wystąpienia deflacji i sytuacji z nią związanych
  • wzrost kosztów produkcji, dostawy i usług
  • obawa przed zmianą zachowań klientów
  • mniejsza dostępność kredytów oraz trudności związane z ich uzyskaniem
  • dostosowanie się zmian panujących na rynku, w tym zaplanowana rentowność

Jak już zaznaczano, w odniesieniu do umów najmu świadczeniem wynajmującego jest oddanie najemcy lokalu do umówionego użytku. Najemca płaci bowiem za prawo do korzystania ze sklepu, który może być odwiedzany przez klientów. Okres po zniesieniu zakazu handlu jest sytuacją nową, zgoła odmienną sprzed stanu epidemii. Dlatego też, jak już podkreślano powyżej,  odstąpienie od umowy najmu jest dopuszczalne, jeśli jej kontynuacja nie miałaby dla najemcy znaczenia ze względu na zamierzony przez niego cel umowy, wiadomy wynajmującemu.

Jednocześnie należy pamiętać, że w przypadku odstąpienia od umowy najmu na podstawie art. 495 § 2 KC najemcy nie przysługuje roszczenie wobec wynajmującego z tytułu pokrycia szkody najemcy będącej następstwem utraty źródła przychodów z działalności handlowej. Epidemia spowodowała wiele negatywnych zmian dla przedsiębiorców. Jedną ze szczególnie zagrożonych branż jest sektor odzieżowy, który zatrudnia w Polsce setki tysięcy osób.

Autorem wpisu jest Pani Eliza Błachnio

Tags: , , , ,

Comments are closed.

Kancelaria Adwokacka Agnieszka Jakubowska - Gregier
ul. Puławska 22 lok. 6, 05-500 Piaseczno, tel. 502 56 82 81, email: adwokat@gregier.pl