Dom po rodzicach należy do trojga rodzeństwa. Jedno w nim mieszka i nie zamierza się wyprowadzać, drugie chce sprzedać, trzecie od lat nie dokłada się do podatku ani do remontów. Podobnie bywa z mieszkaniem kupionym razem przez partnerów bez ślubu albo z działką, w której ktoś odkupił udział. Dopóki wszyscy się zgadzają, nikt o współwłasności nie myśli.
Kodeks cywilny daje na to jedno narzędzie: każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności (art. 210 § 1 k.c.). Poniżej opisuję, jak wygląda to w praktyce, u notariusza i w sądzie. Kancelaria prowadzi takie sprawy dla osób z Piaseczna, Konstancina-Jeziornej, Góry Kalwarii, Lesznowoli, Tarczyna, Prażmowa oraz z Warszawy.
Od tego zależy, jakie postępowanie w ogóle wchodzi w grę:
Partnerzy, którzy kupili mieszkanie bez ślubu, są zwykłymi współwłaścicielami w częściach ułamkowych. Ich sprawa to zniesienie współwłasności, a nie podział majątku. Więcej o tej sytuacji piszę na stronie rozliczenie konkubinatu.
Jeżeli wszyscy współwłaściciele zgadzają się co do tego, kto co dostaje i kto komu ile płaci, współwłasność nieruchomości można znieść umową. Umowa przenosi udziały w nieruchomości, więc wymaga formy aktu notarialnego. To zwykle najszybsza droga, ale potrzebna jest zgoda wszystkich, co do każdego szczegółu.
Przy pełnej zgodzie można też złożyć do sądu zgodny wniosek co do sposobu zniesienia współwłasności. Sąd wydaje wtedy postanowienie odpowiadające treści wniosku, o ile projekt nie sprzeciwia się prawu ani zasadom współżycia społecznego i nie narusza w sposób rażący interesu osób uprawnionych (art. 622 § 2 k.p.c.). Opłata sądowa jest w takim przypadku niższa.
Gdy zgody nie ma, o sposobie zniesienia współwłasności rozstrzyga sąd. Także wtedy sąd powinien nakłaniać współwłaścicieli do zgodnego podziału (art. 622 § 1 k.p.c.), więc porozumienie jest możliwe na każdym etapie sprawy.
Sąd ma do wyboru trzy sposoby (art. 211 i 212 k.c.).
Jeżeli uczestnicy nie zgadzają się co do wartości nieruchomości, ustala ją biegły rzeczoznawca majątkowy. Jego opinię można kwestionować. Piszę o tym we wpisie o podważeniu operatu szacunkowego. Więcej o samych sposobach zniesienia współwłasności we wpisie Sposoby zniesienia współwłasności.
Dla gospodarstw rolnych obowiązują odrębne zasady (art. 213–218 k.c.), których tu nie omawiam.
To punkt, o którym najczęściej dowiaduje się za późno. W postępowaniu o zniesienie współwłasności sąd rozstrzyga także wzajemne roszczenia współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy (art. 618 § 1 k.p.c.). W praktyce chodzi na przykład o:
Wiele osób zakłada, że rozliczenia „zostawi się na później” i załatwi osobnym pozwem. Nic bardziej mylnego! Po uprawomocnieniu się postanowienia o zniesieniu współwłasności takich roszczeń nie można już dochodzić, nawet jeśli nikt ich w sprawie nie zgłosił (art. 618 § 3 k.p.c.). Dlatego faktury, rachunki i potwierdzenia przelewów warto zebrać, zanim sprawa trafi do sądu.
Co do zasady nie. Roszczenie o zniesienie współwłasności nie ulega przedawnieniu (art. 220 k.c.), więc współwłaściciel może z nim wystąpić w każdej chwili, także po wielu latach.
Wyjątkiem jest umowa, w której współwłaściciele wyłączyli to uprawnienie. Można to zrobić najwyżej na pięć lat, a w ostatnim roku przed upływem tego terminu przedłużyć na kolejne pięć (art. 210 § 1 k.c.). Takie ustalenie wiąże także nabywcę udziału, jeżeli o nim wiedział lub z łatwością mógł się dowiedzieć (art. 221 k.c.).
Współwłaściciel, który nie chce zniesienia współwłasności, ma jednak realny wpływ na to, w jaki sposób zostanie ona zniesiona. Może na przykład wnosić o przyznanie nieruchomości sobie ze spłatą pozostałych, kwestionować wycenę albo zgłosić własne rozliczenia. W tym samym postępowaniu sąd rozstrzyga również spory o to, czy żądanie zniesienia współwłasności w ogóle przysługuje i kto jest właścicielem (art. 618 § 1 k.p.c.).
Sprawę rozpoznaje sąd rejonowy miejsca położenia nieruchomości, a nie miejsca zamieszkania współwłaścicieli (art. 606 k.p.c.). Dla nieruchomości w gminach Piaseczno, Konstancin-Jeziorna, Góra Kalwaria, Lesznowola i Prażmów jest to Sąd Rejonowy w Piasecznie. Wniosek może złożyć każdy ze współwłaścicieli, a pozostali biorą udział w sprawie jako uczestnicy. Opłata od wniosku wynosi 1000 zł lub 300 zł, jeżeli zawiera zgodny wniosek co do sposobu zniesienia współwłasności.
Czy do zniesienia współwłasności potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli? U notariusza tak, bo umowę muszą podpisać wszyscy. W sądzie nie. Wystarczy wniosek jednego współwłaściciela, a o sposobie zniesienia współwłasności rozstrzyga sąd.
Czy mogę sprzedać swój udział bez zgody pozostałych współwłaścicieli? Tak. Każdy współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych (art. 198 k.c.). Nabywca wchodzi wtedy do współwłasności na miejsce zbywcy. Sama sprzedaż udziału nie znosi więc współwłasności, tylko zmienia jej skład.
Czy spłatę można rozłożyć na raty? Tak. Sąd może rozłożyć spłaty i dopłaty na raty, łącznie na nie dłużej niż dziesięć lat. Określa przy tym odsetki, a w razie potrzeby także zabezpieczenie. W wypadkach zasługujących na szczególne uwzględnienie sąd może na wniosek dłużnika odroczyć termin zapłaty rat już wymagalnych (art. 212 § 3 k.c.).
Mieszkam w domu, którego jestem współwłaścicielem. Czy muszę płacić pozostałym? Samo mieszkanie we wspólnej nieruchomości nie oznacza automatycznie obowiązku zapłaty. Sytuacja zmienia się, gdy pozostali współwłaściciele zostali pozbawieni możliwości korzystania z nieruchomości. Szczegóły opisuję we wpisie o wynagrodzeniu za korzystanie z nieruchomości.
Czy sąd może przyznać nieruchomość mnie, jeżeli w niej mieszkam? Można o to wnosić. Sąd bierze pod uwagę okoliczności sprawy, w tym to, czy osoba, która ma otrzymać nieruchomość, jest w stanie spłacić pozostałych.
Jeden ze współwłaścicieli nie żyje. Co wtedy? W jego miejsce wchodzą spadkobiercy. Zwykle trzeba najpierw ustalić, kto nimi jest, czyli przeprowadzić stwierdzenie nabycia spadku albo uzyskać akt poświadczenia dziedziczenia.
Jeżeli sprawa stoi w miejscu, bo współwłaściciele nie mogą się porozumieć albo nikt nie wie, od czego zacząć, zapraszam na spotkanie w kancelarii przy ul. Tadeusza Kościuszki 18/25 w Piasecznie, obok Sądu Rejonowego. Spotkania odbywają się po wcześniejszym umówieniu telefonicznym pod numerem 502 568 281. Można też wysłać zapytanie przez formularz na stronie Kontakt.