Logo

tel. +48 502 568 281

Czy zmiana właściciela lokalu powoduje wygaśnięcie umowy najmu?

30/05/2019 ,

By Agnieszka Jakubowska - Gregier

With 0 comments

Zmiana właściciela lokalu mieszkalnego co do zasady nie powoduje rozwiązania lub wygaśnięcia umowy najmu. Dotyczy to zarówno zmiany podmiotowej po stronie wynajmującego na skutek zbycia lokalu lub śmierci właściciela.

 

Zbycie lokalu mieszkalnego

Wstąpienie nabywcy lokalu w stosunek najmu na skutek jego zbycia wynika z art. 678 § 1, zgodnie z którym w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy.  Co prawda dalsza część tego przepisu mówi, że nabywca może wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia, jednakże reguła ta nie będzie miała zastosowania do umowy najmu lokali mieszkalnych o ile najemca objął już lokal (art. 692 k.c.). Również w przypadku ujawnienia najmu w księdze wieczystej nabywca nie będzie uprawniony do wypowiedzenia umowy na zasadach określonych powyżej.

Powyższe ograniczenie nie oznacza jednak, że nabywcy nie będzie przysługiwało prawo do wypowiedzenia umowy na zasadach ogólnych, tj. z zachowaniem okresu wypowiedzenia w przypadku umowy zawartej na czas nieoznaczony lub z innych przyczyn przewidzianych w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Co więcej umowa najmu lokalu mieszkalnego zawarta na czas oznaczony może dawać stronom uprawienie do jej wypowiedzenia w przypadku zbycia lub śmierci wynajmującego. Jeżeli jednak w umowie najmu lokalu mieszkalnego zawartej na czas oznaczony nie zawarto postanowienia o możliwości wcześniejszego jej wypowiedzenia z powodu zbycia nieruchomości to nabywca nie będzie uprawniony do jej wcześniejszego rozwiązania za wyjątkiem sytuacji, w których takie uprawnienie wynika z ustawy.

 

Śmierć wynajmującego

Zmiana właściciela nieruchomości może nastąpić również w wyniku jego śmierci. W takim przypadku w stosunek najmu w miejsce dotychczasowego wynajmującego wstąpią jego spadkobiercy. Wynika to z art. 922 § 1 k.c., zgodnie z którym prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób stosownie do przepisów księgi niniejszej. Również w takim przypadku nie dojdzie do automatycznego wygaśnięcia umowy najmu lokalu mieszkalnego. Ewentualne ustanie stosunku najmu możliwe będzie na zasadach ogólnych lub w odniesieniu do umowy zawartej na czas oznaczony przewidzenia w umowie możliwości jej wcześniejszego rozwiązania w przypadku śmierci wynajmującego. Więcej o możliwości wypowiedzenia umowy najmu lokalu zawartego na czas oznaczony przeczytasz tutaj: Wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas oznaczony.

 

Sprzedaż lokalu mieszkalnego w drodze licytacji

W trakcie trwania umowy najmu lokalu mieszkalnego może dojść do zmiany wynajmującego także na skutek sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji. Również w takim przypadku umowa najmu nie ulega wygaśnięciu. Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nabywca wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu stosownie do przepisów prawa normujących te stosunki w wypadku zbycia rzeczy wynajętej (art. 1002 k.p.c. zdanie pierwsze).  Jednakże w przypadku, gdy umowa najmu zawarta była na czas oznaczony dłuższy niż dwa lata, nabywca może wypowiedzieć tę umowę, w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia, o ile umowa nie przewiduje terminu krótszego, chociażby umowa została zawarta z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy lub dzierżawcy wydana.

 

Zwrot kaucji w przypadku zmiany właściciela lokalu

W sytuacji, gdy zmiana właściciela nieruchomości następuje na skutek zbycia lokalu mieszkalnego to na nabywcę lokalu nie przechodzi obowiązek zwrotu najemcy kaucji.  Skutki wstąpienia nabywcy przedmiotu najmu nie obejmują zasadniczo roszczeń stron dotychczasowego stosunku najmu powstałych przed chwilą nabycia przedmiotu najmu, a których źródłem powstania nie jest treść stosunku najmu, lecz wola ustawodawcy wyrażona w przepisach prawa i związana z wystąpieniem określonych w nich zdarzeń (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 4 listopada 2004 r. V CK 208/04). Do takich roszczeń należy zaliczyć m.in. roszczenie o zwrot kaucji. Wierzytelność o zwrot kaucji powstaje bowiem w chwili wpłacenia kaucji wynajmującemu, natomiast staje się wymagalna w razie pojawienia się zdarzeń prawnych określonych w ustawie. Od chwili wpłacenia kaucji pieniężnej najemcę i wynajmującego łączy dodatkowy – obok stosunku najmu – stosunek zobowiązaniowy, z którego dla najemcy wynika wierzytelność pieniężna o zwrot przedmiotu kaucji (por. uchwała Sądu Najwyższego z 26 września 2002r., III CZP 58/02).

Natomiast w przypadku, gdy do zmiany właściciela lokalu dochodzi w wyniku śmierci wynajmującego to wówczas najemcy przysługuje roszczenie o zwrot kaucji w stosunku do nowych właścicieli lokalu (spadkobierców wynajmującego).

 

Wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas oznaczony

20/03/2019 ,

By Agnieszka Jakubowska - Gregier

With 0 comments

Często analizując umowy najmu zawarte na czas oznaczony znajduję postanowienie, że każdej ze stron przysługuje możliwość jej rozwiązania za wypowiedzeniem wynoszącym powiedzmy 3 miesiące. Kropka, nic więcej. Dodatkowo strony często zawierają również postanowienie, że wynajmującemu lub najemcy przysługuje prawo natychmiastowego rozwiązania umowy, tj. bez zachowania terminu wypowiedzenia. Jednocześnie wskazują szereg zdarzeń, które uaktywniają przedmiotowe uprawnienie. Jednakże w odniesieniu do możliwości wypowiedzenia umowy z zachowaniem określonego terminu strony milczą na temat. Ograniczają się jedynie do sformułowania, o którym pisałam na początku. Czy zapis taki jest ważny? Czy wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas oznaczony jest w ogóle możliwe?

Zerknijmy do kodeksu cywilnego

Zgodnie z artykułem 673 § 3 k.c. jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Przepis ten przewiduje możliwość wypowiedzenia umowy zawartej na czas określony. Jednakże tylko w przypadku gdy strony umieszczą taką klauzulę w zawartej umowie, tj. zarówno uprawnienie do wypowiedzenia, jak i zdarzenia, które uaktywniają ww. uprawnienie.

Mówiąc wprost, brak wskazania w umowie przyczyn wypowiedzenia wyklucza dopuszczalność wypowiedzenia z zachowaniem terminów wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony (zob. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 19 stycznia 2006 roku, sygn. akt I ACa 833/05, niepub. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 20 września 2013 roku, sygn.. akt I ACA 402/13.).

Skąd takie ograniczenie w przypadku umowy najmu zawartej na czas oznaczony?

Najem zawarty na czas oznaczony powinien zapewniać stronom stabilność sytuacji w tym sensie, że do tej postaci najmu nie odnosi się możliwość swobodnego wypowiedzenia stosunku prawnego. Żadna ze stron najmu zawartego na czas oznaczony nie może, co do zasady, rozwiązać najmu bez zgody drugiej strony, poza przypadkami określonymi w ustawie. W odróżnieniu od najmu na czas nieoznaczony, stronom nie przysługuje więc ogólna kompetencja do zakończenia najmu w drodze wypowiedzenia.

Ważne powody, jako przyczyna pozwalająca na wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas oznaczony

Zawierając umowę najmu na czas oznaczony nie zawsze jesteśmy jednak w stanie przewidzieć wszystkie zdarzenia, które mogłyby stanowić przyczynę wcześniejszego jej rozwiązania. Dlatego też przyjmuje się, że przyczyną wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony mogą być “ważne powody”, które dopiero ujawnią się w trakcie obowiązywania umowy terminowej (zob. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 listopada 2006 roku, sygn.. akt III CZP 92/06, publ. OSNC 2007, nr 7-8, poz. 102, Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 czerwca 5 2011 roku, sygn.. akt II CSK 587/10, nie publ.). W związku z tym współcześnie w literaturze oraz w orzecznictwie przyjmuje się, że wskazanie wypadku określonego

wypowiedzenie umowy najmuw umowie może polegać na wskazaniu “ważnej przyczyny” bez konieczności doprecyzowywania treści przyczyny, którą strony uznały za ważną. Niemniej jednak nie może to oznaczać swobody wypowiedzenia takiej umowy najmu bez uprzedniego zastrzeżenia w niej wypowiedzenia najmu przed terminem ze wskazaniem okoliczności, w jakich to może nastąpić. W tym kontekście wypowiedzenie umowy najmu nie może nastąpić bez wskazania przyczyny określonej w umowie (być dowolne, oderwane od treści umowy, bez podania przyczyny wypowiedzenia) (zob. Uchwała składu 7 sędziów Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 2007 roku, sygn.. akt III CZP 74/07, publ. OSNC 2008, Nr 9, poz. 95).

Jeżeli spodobał Ci się post i chcesz być na bieżąco to zapraszamy do polubienia naszego profilu na FB www.facebook.com/adwokatpiaseczno/

Ciąża w okresie wypowiedzenia

04/10/2016 ,

By Agnieszka Jakubowska - Gregier

With 0 comments

Powszechnie znany jest fakt , że nie można wypowiedzieć ani rozwiązać umowy o pracę z pracownicą w okresie ciąży oraz urlopu macierzyńskiego. Od powyższej zasady istnieją jednak wyjątki. Po pierwsze zakaz wypowiadania umów w okresie ciąży nie dotyczy pracownicy w okresie próbnym nieprzekraczającym jednego miesiąca. Po drugie pracodawca może rozwiązać umowę o pracę, jeżeli zachodzą przyczyny uzasadniające rozwiązanie umowy bez wypowiedzenia z winy pracownicy i reprezentująca ją zakładowa organizacja związkowa wyraziła zgodę na rozwiązanie umowy. Po trzecie rozwiązanie przez pracodawcę umowy o pracę za wypowiedzeniem w okresie ciąży lub urlopu macierzyńskiego może nastąpić tylko w razie ogłoszenia upadłości lub likwidacji pracodawcy.

Powyższy zakaz wypowiedzenia (i rozwiązania) przez pracodawcę umowy o pracę z pracownicą w okresie ciąży i urlopu macierzyńskiego nie oznacza, że wypowiedzenie nie wywołuje skutku prawnego w postaci rozwiązania umowy o pracę. Jest to wypowiedzenie niezgodne z prawem, a skutki tego określone są w art. 45 § 1 k.p. (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 sierpnia 2010 roku, sygn. akt I PK 17/10, publ. LEX). Powyższe oznacza, że w przypadku wypowiedzenia umowy o pracę wbrew ww. zasadom pracownica może wystąpić do sądu pracy o przywrócenie do pracy lub odszkodowanie.

Oczywiście żaden przepis nie zabrania, aby pracownica sama rozwiązała łączącą ją z pracodawcą umowę o pracę, przy czym w sytuacji, gdy składając wypowiedzenie nie wie, że jest w ciąży to wówczas na podstawie art. 84 k.c. w zw. z art. 300 k.p. może uchylić się od jego skutków prawnych.

Natomiast co zrobić, gdy pracownica zachodzi w ciążę dopiero w okresie wypowiedzenia? Czy w takiej sytuacji może ona uchylić się od skutków prawnych swojego oświadczenia o wypowiedzeniu lub niekwestionowania tego wypowiedzenia? Tak, albowiem pracownica, która początkowo nie kwestionowała wypowiedzenia jej umowy o pracę, może żądać uznania tej czynności za bezskuteczną, gdy po dokonaniu wypowiedzenia okazało się, że jest w ciąży lub gdy w okresie wypowiedzenia zaszła w ciążę (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 marca 2001 roku, sygn.. akt I PKN 330/00, publ. LEX). Powyższe oznacza, że pracownica, która w czasie wypowiedzenia zaszła w ciążę, powinna zwrócić się do pracodawcy z żądaniem przywrócenia do pracy, a w razie odmowy – wnieść powództwo do sądu (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 marca 2001 roku, sygn.. akt I PKN 330/00, publ. LEX).

Jednakże art. 177 § 1 k.p., wprowadzający zakaz wypowiadania umowy o prace w okresie ciąży nie daje podstawy do uznania za niezgodne z prawem rozwiązania umowy o pracę za porozumieniem stron zawartym z pracodawcą przez pracownicę, która nie była w ciąży, a zaszła w ciążę przed określonym w porozumieniu terminem rozwiązania umowy (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 października 2007 roku, sygn. akt II PK 24/07, publ. LEX)

W razie odmowy przez pracodawcę przywrócenia pracownicy w ciąży do pracy na poprzednich warunkach pracownica w terminie 7 dni od daty uzyskania potwierdzenia, że spodziewa się dziecka powinna złożyć pozew w tej sprawie.

Wpis został opublikowany również na portalu Infor.pl http://ksiegowosc-budzetowa.infor.pl/kadry-i-place/zatrudnianie-i-zwalnianie/747283,Ciaza-a-okres-wypowiedzenia.html

Kancelaria Adwokacka Agnieszka Jakubowska - Gregier
ul. Puławska 22 lok. 6, 05-500 Piaseczno, tel. 502 56 82 81, email: [email protected]