Kiedy sprzedaż mieszkania jest zwolniona z podatku PIT?

W jednym z naszych styczniowych wpisów – Sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat wskazałam, że co do zasady sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat od jego nabycia wiązać się będzie z obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych. Dzisiejszy wpis będzie o wyjątku od ww. zasady, a mianowicie o tym kiedy sprzedaż mieszkania jest zwolniona z podatku PIT?

Sprzedaż mieszkania zwolnienie z podatku PIT

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 135 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej p.d.o.f.) wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Tłumacząc ww. przepis na język bardziej zrozumiały, sprzedaż mieszkania (lub innej nieruchomości) będzie zwolniona z podatku PIT, jeżeli podatnik środki pozyskane ze sprzedaży w okresie 2 lat od zbycia nieruchomości przeznaczy na własne cele mieszkaniowe. I tutaj pojawia się kolejne pytanie co mieści się w pojęciu „własne cele mieszkaniowe”.

Jak rozumieć wydatki na cele mieszkaniowe

Z pomocą przychodzi ust. 25 art. 21 ustawy p.d.o.f., zgodnie z którym za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe uważa się wydatki poniesione na:

1. nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem.
2. nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.
3. nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie 2 lat od daty zbycia grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego.
4. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
5. rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

– położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Sposób wykorzystania nieruchomości nabytej na własne cele mieszkaniowe

W tym miejscu wskazać należy, że dla uzyskania zwolnienia wystarczające jest samo nabycie określonych rzeczy, bez względu na sposób ich wykorzystywania po nabyciu. W art. 21 ust. 25 ustawy zawarta jest w istocie ustawowa definicja pojęcia „własne cele mieszkaniowe”, użytego w art. 21 ust. 1 pkt 131 i na podstawie tak skonstruowanej definicji należy przyjąć, iż własne cele mieszkaniowe realizuje ten, kto – verba legis – ponosi wydatki m.in. na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu. Dla zaistnienia prawa do zwolnienia ustawa niczego więcej nie wymaga, zatem to, czy i w jaki sposób faktycznie będzie wykorzystywane nabyte mieszkanie nie ma żadnego znaczenia prawnego (por. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 22 października 2014 roku, sygn.., akt III SA/Wa 1028/14, publ. LEX).

Powyższe stanowisko stoi jednak w opozycji do poglądu wyrażonego przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w wyroku z dnia 26 października 2016 roku, sygn.. akt I SA/Gl 930/16, gdzie ww. Sąd uznał, że dla zastosowania zwolnienia nie jest wystarczająca deklaracja, że podatnik zamierza zamieszkać w lokalu w przyszłości, na razie bliżej nieokreślonej i wynajęcie mieszkania osobie trzeciej oznacza, że podatnik nie realizuje w nim władnych potrzeb mieszkaniowych.

Umowa deweloperska – brak zwolnienia 

Zawarcie umowy deweloperskiej przed upływem 2 lat od zbycia nieruchomości uprawnia do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa powyżej (por. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie, sygn. akt II FSK 3510/17).