W jednym z naszych styczniowych wpisów – Sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat wskazałam, że co do zasady sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat od jego nabycia wiązać się będzie z obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych. Dzisiejszy wpis będzie o wyjątku od ww. zasady, a mianowicie o tym kiedy sprzedaż mieszkania jest zwolniona z podatku PIT?
Sprzedaż mieszkania zwolnienie z podatku PIT
Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 135 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej p.d.o.f.) wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Tłumacząc ww. przepis na język bardziej zrozumiały, sprzedaż mieszkania (lub innej nieruchomości) będzie zwolniona z podatku PIT, jeżeli podatnik środki pozyskane ze sprzedaży w okresie 2 lat od zbycia nieruchomości przeznaczy na własne cele mieszkaniowe. I tutaj pojawia się kolejne pytanie co mieści się w pojęciu „własne cele mieszkaniowe”.
Jak rozumieć wydatki na cele mieszkaniowe
Z pomocą przychodzi ust. 25 art. 21 ustawy p.d.o.f., zgodnie z którym za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe uważa się wydatki poniesione na:
- nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem.
- nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.
- nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie 2 lat od daty zbycia grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego.
- budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
- rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
– położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.
Sposób wykorzystania nieruchomości nabytej na własne cele mieszkaniowe
W tym miejscu wskazać należy, że dla uzyskania zwolnienia wystarczające jest samo nabycie określonych rzeczy, bez względu na sposób ich wykorzystywania po nabyciu. W art. 21 ust. 25 ustawy zawarta jest w istocie ustawowa definicja pojęcia „własne cele mieszkaniowe”, użytego w art. 21 ust. 1 pkt 131 i na podstawie tak skonstruowanej definicji należy przyjąć, iż własne cele mieszkaniowe realizuje ten, kto – verba legis – ponosi wydatki m.in. na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu. Dla zaistnienia prawa do zwolnienia ustawa niczego więcej nie wymaga, zatem to, czy i w jaki sposób faktycznie będzie wykorzystywane nabyte mieszkanie nie ma żadnego znaczenia prawnego (por. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 22 października 2014 roku, sygn.., akt III SA/Wa 1028/14, publ. LEX).
Powyższe stanowisko stoi jednak w opozycji do poglądu wyrażonego przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w wyroku z dnia 26 października 2016 roku, sygn.. akt I SA/Gl 930/16, gdzie ww. Sąd uznał, że dla zastosowania zwolnienia nie jest wystarczająca deklaracja, że podatnik zamierza zamieszkać w lokalu w przyszłości, na razie bliżej nieokreślonej i wynajęcie mieszkania osobie trzeciej oznacza, że podatnik nie realizuje w nim władnych potrzeb mieszkaniowych.
Umowa deweloperska – brak zwolnienia
Zawarcie umowy deweloperskiej przed upływem 2 lat od zbycia nieruchomości uprawnia do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa powyżej (por. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie, sygn. akt II FSK 3510/17).