Od dnia 30 kwietnia 2016 roku wniesienie nieruchomości rolnej aportem do spółki z o.o. jest znacznie utrudnione, a wszystko na skutek nowelizacji ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego wprowadzającą szereg ograniczeń w obrocie ziemią rolną.
Czy ograniczenia w obrocie ziemią dotyczą wszystkich nieruchomości rolnych?
Nie, przepisów ustawy nie stosuje się bowiem do nieruchomości rolnych:
- wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, o którym mowa w ustawie z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa
- o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha,
- będących drogami wewnętrznymi;
Ponadto ustawy nie stosujemy w zakresie nabycia udziałów lub ich części we współwłasności nieruchomości, o których mowa w pkt 2 i 3.
W związku z powyższym w sytuacji wniesienia aportem nieruchomości rolnej o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie będą miały zastosowania, zaś wspólnik będzie miał swobodę w dysponowaniu nieruchomością i bez żadnych ograniczeń będzie mógł wnieść ją do spółki i w zamian za nią objąć w spółce udziały.
Wniesienie nieruchomości do spółki o powierzchni większej niż 0,3 ha
Natomiast w sytuacji, gdy nieruchomość rolna wnoszona jako aport do spółki przekracza swoją powierzchnią 0,3 ha, Agencja Nieruchomości Rolnych działająca na rzecz Skarbu Państwa może złożyć oświadczenie o nabyciu tej nieruchomości za zapłatą równowartości pieniężnej odpowiadającej jej wartości rynkowej (art. 4 ust. 1 ustawy).
O wniesieniu nieruchomości rolnej do spółki, spółka powinna niezwłocznie zawiadomić Agencję w celu złożenia przez nią oświadczenia, o którym mowa w zdaniu poprzednim. Do zawiadomienia dołącza się wypis z ewidencji gruntów i budynków dotyczący nieruchomości rolnej stanowiącej przedmiot wkładu. Jeżeli Agencja w terminie miesiąca od daty otrzymania zawiadomienia nie skorzysta z ww. uprawnienia wówczas spółka stanie się właścicielem przedmiotowej nieruchomości. Podstawą wpisu spółki do księgi wieczystej w takim przypadku stanowić będzie oprócz umowy przeniesienia własności, także dowód doręczenia Agencji zawiadomienia o oświadczeniu o wniesieniu aportu oraz jej oświadczenie, że nie korzysta z prawa nabycia albo upływ miesięcznego terminu do złożenia oświadczenia w tym przedmiocie (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 10 listopada 2005 roku, sygn.. akt V CK 249/05, publ. LEX).
Prawo pierwokupu udziałów w spółce
Pisząc o wniesieniu nieruchomości rolnej aportem do spółki nie można pominąć innej, istotnej kwestii, jaką jest prawo pierwokupu Agencji udziałów w spółce, która jest właścicielem nieruchomości rolnej (art. 3a ust. 1 ustawy). Ograniczenie to nie dotyczy jednak zbywania udziałów na rzecz osoby bliskiej, przez którą należy rozumieć zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione.
Wniesienie nieruchomości aportem, a podatek VAT
Czynność polegająca na wniesieniu do spółki aportu w postaci nieruchomości co do zasady będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT w sytuacji, gdy osobą wnosząca wkład jest podatnik w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą,bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Powyższe oznacza, że w przypadku, gdy wkład w postaci aportu wnoszony jest przez osobę fizyczną, nie prowadzącą działalności gospodarczej oraz nie podejmującą żadnych czynności komercyjnych to taka czynność nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT
Natomiast na temat opodatkowania wkładów podatkiem dochodowym przeczytasz we wcześniejszym wpisie Opodatkowanie wkładów w spółce z o.o.