Logo

tel. +48 502 568 281

Wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas oznaczony

20/03/2019 ,

By Agnieszka Jakubowska - Gregier

With 0 comments

Często analizując umowy najmu zawarte na czas oznaczony znajduję postanowienie, że każdej ze stron przysługuje możliwość jej rozwiązania za wypowiedzeniem wynoszącym powiedzmy 3 miesiące. Kropka, nic więcej. Dodatkowo strony często zawierają również postanowienie, że wynajmującemu lub najemcy przysługuje prawo natychmiastowego rozwiązania umowy, tj. bez zachowania terminu wypowiedzenia. Jednocześnie wskazują szereg zdarzeń, które uaktywniają przedmiotowe uprawnienie. Jednakże w odniesieniu do możliwości wypowiedzenia umowy z zachowaniem określonego terminu strony milczą na temat. Ograniczają się jedynie do sformułowania, o którym pisałam na początku. Czy zapis taki jest ważny? Czy wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas oznaczony jest w ogóle możliwe?

Zerknijmy do kodeksu cywilnego

Zgodnie z artykułem 673 § 3 k.c. jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Przepis ten przewiduje możliwość wypowiedzenia umowy zawartej na czas określony. Jednakże tylko w przypadku gdy strony umieszczą taką klauzulę w zawartej umowie, tj. zarówno uprawnienie do wypowiedzenia, jak i zdarzenia, które uaktywniają ww. uprawnienie.

Mówiąc wprost, brak wskazania w umowie przyczyn wypowiedzenia wyklucza dopuszczalność wypowiedzenia z zachowaniem terminów wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony (zob. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 19 stycznia 2006 roku, sygn. akt I ACa 833/05, niepub. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 20 września 2013 roku, sygn.. akt I ACA 402/13.).

Skąd takie ograniczenie w przypadku umowy najmu zawartej na czas oznaczony?

Najem zawarty na czas oznaczony powinien zapewniać stronom stabilność sytuacji w tym sensie, że do tej postaci najmu nie odnosi się możliwość swobodnego wypowiedzenia stosunku prawnego. Żadna ze stron najmu zawartego na czas oznaczony nie może, co do zasady, rozwiązać najmu bez zgody drugiej strony, poza przypadkami określonymi w ustawie. W odróżnieniu od najmu na czas nieoznaczony, stronom nie przysługuje więc ogólna kompetencja do zakończenia najmu w drodze wypowiedzenia.

Ważne powody, jako przyczyna pozwalająca na wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas oznaczony

Zawierając umowę najmu na czas oznaczony nie zawsze jesteśmy jednak w stanie przewidzieć wszystkie zdarzenia, które mogłyby stanowić przyczynę wcześniejszego jej rozwiązania. Dlatego też przyjmuje się, że przyczyną wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony mogą być “ważne powody”, które dopiero ujawnią się w trakcie obowiązywania umowy terminowej (zob. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 listopada 2006 roku, sygn.. akt III CZP 92/06, publ. OSNC 2007, nr 7-8, poz. 102, Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 czerwca 5 2011 roku, sygn.. akt II CSK 587/10, nie publ.). W związku z tym współcześnie w literaturze oraz w orzecznictwie przyjmuje się, że wskazanie wypadku określonego

wypowiedzenie umowy najmuw umowie może polegać na wskazaniu “ważnej przyczyny” bez konieczności doprecyzowywania treści przyczyny, którą strony uznały za ważną. Niemniej jednak nie może to oznaczać swobody wypowiedzenia takiej umowy najmu bez uprzedniego zastrzeżenia w niej wypowiedzenia najmu przed terminem ze wskazaniem okoliczności, w jakich to może nastąpić. W tym kontekście wypowiedzenie umowy najmu nie może nastąpić bez wskazania przyczyny określonej w umowie (być dowolne, oderwane od treści umowy, bez podania przyczyny wypowiedzenia) (zob. Uchwała składu 7 sędziów Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 2007 roku, sygn.. akt III CZP 74/07, publ. OSNC 2008, Nr 9, poz. 95).

Jeżeli spodobał Ci się post i chcesz być na bieżąco to zapraszamy do polubienia naszego profilu na FB www.facebook.com/adwokatpiaseczno/

Najem okazjonalny – dlaczego warto?

02/11/2016 ,

By Agnieszka Jakubowska - Gregier

With 0 comments

Każdy z nas choć raz słyszał o umowie najmu okazjonalnego. Jednakże większość z nas nie wie czym najem okazjonalny różni się od zwykłej umowy najmu lokalu mieszkalnego i dlaczego jest korzystniejszy. Zgodnie z definicją wprowadzoną w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego umowa najmu okazjonalnego lokalu jest umową najmu lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, zawartą na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Z powyższej definicji wynikają przede wszystkim dwie rzeczy – po pierwsze przedmiotem najmu okazjonalnego może być wyłącznie lokal mieszkalny. Po drugie umowa najmu okazjonalnego nie może być zawarta na okres dłuższy niż 10 lat, zatem nie jest możliwe zawarcie umowy najmu okazjonalnego na czas nieoznaczony.

Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego

Przejdźmy jednak do wyjaśnienia, dlaczego decydując się na wynajęcie swojego mieszkania warto rozważyć podpisanie umowy najmu okazjonalnego. Przede wszystkim dlatego, że przy zwykłej umowie najmu wypowiedzenie umowy może nastąpić tylko na zasadach określonych w art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego, ograniczając tym samym właścicielowi możliwość pozbycia się niepożądanego lokatora. Inaczej natomiast sprawa przedstawia się przy najmie okazjonalnym, albowiem tutaj, ze względu na jego specyfikę, nie stosuje się większości przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, o ile właściciel lokalu dokonał zgłoszenia zawarcia umowy w urzędzie skarbowym. W odniesieniu do art. 11 ww. ustawy do najmu okazjonalnego zastosowanie znajdzie wyłącznie ust. 2 pkt 1-3. Powyższe oznacza, że umowa najmu okazjonalnego może zatem zostać rozwiązana:

  1. w razie niedopełnienia przez najemcę obowiązku z art. 19a ust. 3, tj. nie wskazania nowego lokalu, w którym mógłby zamieszkać w razie eksmisji;
  2. z przyczyn przewidzianych w art. 11 ust. 2 pkt 1-3;
  3. w wypadkach określonych w umowie.

Powyższe rozwiązanie jest o tyle korzystne, że strony w umowie najmu mogą przewidzieć sytuacje, które uprawniają do wcześniejszego rozwiązania stosunku najmu oczywiście z zachowaniem stosownego okresu wypowiedzenia.

Zobowiązanie najemcy do opróżnienia i wydania lokalu

Kolejną zaletą najmu okazjonalnego jest poddanie się przez najemcę egzekucji odnośnie obowiązku opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu do opuszczenia lokalu.  Przy najmie okazjonalnym wynajmujący nie musi bowiem (inaczej niż przy zwykłej umowie najmu) wytaczać przeciwko najemcy, który dobrowolnie nie chce opuścić lokalu (nawet po rozwiązaniu umowy najmu) powództwa o eksmisję. W takiej sytuacji wynajmujący musi jedynie wystąpić do sądu z wnioskiem o nadanie klauzuli wykonalności ww. oświadczeniu, a następnie udać się do komornika, który przeprowadzi eksmisję. W tym miejscu warto wskazać, że w przypadku najmu okazjonalnego komornik może prowadzić eksmisję przez cały rok podczas, gdy w innym przypadkach eksmisja jest wyłączona w okresie od 1 listopada do 31 marca. Co więcej możliwe jest zastosowanie eksmisji także w stosunku do kobiet w ciąży czy małoletnich.

Kaucja

Ostatnim argumentem przemawiającym za najmem okazjonalnym jest to, że zawarcie umowy może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu.

Podsumowując za zawarciem umowy najmu okazjonalnego przemawiają trzy mocne argumenty. Po pierwsze umowa może zostać rozwiązana również w wypadkach przewidzianych przez strony umowie. Po drugie wynajmujący może szybciej i sprawniej przeprowadzić eksmisję lokatora po rozwiązaniu umowy najmu. Po trzecie wynajmujący może uzależnić zawarcie umowy najmu okazjonalnego od wpłacenia przez najemcę kaucji.

Kara umowna za zwłokę po odstąpieniu od umowy

29/01/2016 ,

By Agnieszka Jakubowska - Gregier

With 0 comments

Często w umowach wzajemnych (np. w umowie o dzieło czy umowie o roboty budowlane) spotykamy się z zapisem, iż w razie opóźnienia w wykonaniu umowy strona będzie zobowiązana do zapłaty kary umownej. Co do zasady taka kara umowna za zwłokę określana jest kwotowo lub procentowo od wynagrodzenia określonego w umowie i przysługuje za każdy dzień zwłoki. Niewątpliwie takie postanowienia umowne mają na celu zdyscyplinowanie strony do terminowego wywiązania się z umowy.

Jednakże niekiedy zdarzają się sytuacje, iż jedna ze stron dopuszcza się zwłoki w wykonaniu swojego zobowiązania, wynikającego z umowy, zmuszając tym samym drugą stronę do odstąpienia od umowy. Co wówczas dzieje się z karą umowną, która została zastrzeżona na wypadek nieterminowego wykonania zobowiązania? Czy strona odstępująca od umowy pomimo odstąpienia i zniweczenia umowy ma prawo żądać zapłaty kary umownej czy roszczenie to na skutek odstąpienia wygasa?

Odpowiedź na powyższe pytanie brzmi – nie wygasa, albowiem wykonanie uprawnienia do odstąpienia od umowy wzajemnej znosi jedynie prawa i obowiązki stron należące do jej istoty, natomiast nie znosi powstałego wcześniej stanu odpowiedzialności z tytułu zastrzeżenia kary umownej i powstałych wcześniej przesłanek uzasadniających jej zapłatę. Zwrot ustawowy “umowa uważana jest za niezawartą” wskazuje na element fikcji, konieczny wtedy, gdy umowa była zawarta oraz w znacznej części już wykonana. Powyższe oznacza, iż wykonanie prawa odstąpienia od umowy wzajemnej nie znosi odpowiedzialności z tytułu kary umownej zastrzeżonej na wypadek zwłoki w terminowym spełnieniu świadczenia (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 19 czerwca 2013 roku, sygn. akt I ACa 329/13 oraz wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 czerwca 2015 roku, sygn. akt II CSK 585/14, publ. LEX).

W tym miejscu zaznaczyć należy, iż roszczenie o zapłatę kary umownej na wypadek zwłoki lub opóźnienia nie będzie przysługiwało stronie odstępującej od umowy wzajemnej, jeżeli w umowie zastrzeżono również taką karę w związku z odstąpieniem od umowy (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 18 lipca 2012 roku, sygn.. akt III CZP 39/12, publ. LEX). Albowiem nie może być kumulowana kara umowna przewidziana za nienależyte wykonanie zobowiązania, np. kara umowna za zwłokę w wykonaniu zobowiązania i kara umowna za niewykonanie tego samego zobowiązania. Nie sposób jednocześnie spełnić wymagań, od których naliczenie tych kar jest uzależnione, tj. wykonać, choćby w sposób nienależyty zobowiązania  i nie wykonać tego samego zobowiązania, gdyż jest to faktycznie niemożliwe.

Podsumowując, nawet w przypadku odstąpienia od umowy, strona odstępująca może żądać od drugiej strony zapłaty kary umownej zastrzeżonej na wypadek zwłoki lub opóźnienia o ile w umowie strony nie zastrzegły dodatkowej kary umownej z tytułu odstąpienia od umowy. W takiej sytuacji stronie odstępującej przysługuje wyłącznie żądanie zapłaty kary umownej w oparciu o drugą podstawę.

Kancelaria Adwokacka Agnieszka Jakubowska - Gregier
ul. Puławska 22 lok. 6, 05-500 Piaseczno, tel. 502 56 82 81, email: [email protected]