Logo

tel. +48 502 568 281

Wstąpienie wnuka w stosunek najmu po śmierci najemcy

19/09/2019 ,

By Agnieszka Jakubowska - Gregier

With 0 comments

Wstąpienie wnuka w stosunek najmu po śmierci najemcy

Wstąpienie wnuka w stosunek najmu lokalu mieszkalnego – czy jest w ogóle możliwe? Jak to często bywa w prawie odpowiedź nie jest jednoznaczna.  Zgodnie bowiem z treścią art. 691 § 1 k.c. w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą. W myśl § 2 tego artykułu, osoby wymienione powyżej wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci. Powyższe przesłanki muszą zostać spełnione łącznie, a brak jednej z nich skutkuje niemożnością wstąpienia w stosunek najmu po śmierci najemcy.

W tym miejscu wskazać należy, że wstąpienie w stosunek najmu po śmierci najemcy dotyczy wszystkich lokali mieszkalnych, w tym najmu lokalu komunalnego. Komu przysługuje mieszkanie komunalne przeczytasz tutaj.

 

Bliskie relacje z dziadkami

Jak zostało wskazane powyżej w stosunek najmu może wstąpić osoba, która pozostawała w faktycznym wspólnym pożyciu z najemcą. Określenie to musi obejmować istnienie łącznie więzi duchowej, gospodarczej i fizycznej. Bez więzi fizycznej nie ma więc wspólnego pożycia. W takim przypadku zachodzą inne relacje, które charakteryzować mogą różne stosunki, w jakich pozostają osoby, także połączone więzami rodzinnymi. Nawet bardzo intensywna więź psychiczna pomiędzy zstępnymi oraz wspólne prowadzenie gospodarstwa domowego nie uzasadnia nazwania tej relacji “wspólnym pożyciem”. Relacje te przybierają zwykle postać opieki, pieczy czy przyjaźni. Nie można ich kwalifikować jako wspólnego pożycia, gdyż brak więzi fizycznej wyklucza taką kwalifikacją. Powyższe oznacza, że wnuk najemcy, a także – co jest samo przez się zrozumiałe – dalsi zstępni najemcy, nie należą do osób pozostających we wspólnym pożyciu z najemcą, także wtedy, gdy łączy go z najemcą więź gospodarcza i uczuciowa (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 maja 2002 roku, sygn.. akt III CZP 26/02, publ. LEX).

 

Wnuk, jako osoba uprawniona do alimentów

Niemniej wnuk może zostać uznany, jako osoba wobec której najemca zobowiązany był do świadczeń alimentacyjnych. Jednakże pokreślić należy, że analiza systemowa  art. 691 k.c. każe odczytywać krąg osób upoważnionych jako lokatorzy do sukcesji po zmarłym najemcy nie jako grupę osób potencjalnie uprawnionych do alimentacji (art. 138 KRO), ale jako osoby, względem których zmarły realizował (bez znaczenia, czy w drodze orzeczenia sądowego, czy dobrowolnie) swój obowiązek.

Powyższe oznacza, że w niektórych sytuacjach wstąpienie wnuka w stosunek najmu po śmierci najemcy będzie możliwe. Z taką sytuacją będziemy mieli do czynienia, gdy babka lub dziadek wspierali finansowo wnuka, np. poprzez zaspakajanie jego potrzeb mieszkaniowych lub finansowe partycypowanie w kosztach jego utrzymania. Gdyby wnuk bez takiego wsparcia znalazłby się w niedostatku to należy uznać, że zostały spełnione wszystkie przesłanki obowiązku alimentacyjnego babki albo dziadka. Oczywistym przy tym jest, iż obowiązek ten nie musi być stwierdzony wyrokiem sądowym lub pisemną umową, niemniej jednak ma być realny i konkretny.

 

Odmowa przyznania mieszkania komunalnego – co dalej?

04/12/2016 ,

By Agnieszka Jakubowska - Gregier

With 0 comments

O tym kto może starać się o mieszkanie komunalne pisałam w ostatnim poście „Komu przysługuje mieszkanie komunalne.” Dzisiejszy wpis jest kontynuacją ww. tematu i stanowi odpowiedź na pytanie.: Czy można zaskarżyć rozstrzygnięcie w sprawie niezakwalifikowania wniosku o najem lokalu z mieszkaniowego zasobu gminy, czyli w skrócie odmowę przyznania mieszkania komunalnego?

Odpowiedź brzmi TAK, istnieje możliwość zaskarżenia przez obywatela, na podstawie art. 101 ustawy o samorządzie gminnym w zw. z art. 3 § 2 pkt 6 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (dalej p.p.s.a.) aktów organów gminy rozstrzygających jego wniosek o najem lokalu komunalnego.

Pamiętać jednak należy, że kwestie związane z najmem lokali komunalnych są załatwiane w formie cywilnoprawnej i wszelkie spory w takim przypadku rozstrzygać powinny sądy powszechne. Kontroli sądu administracyjnego podlega zaś jedynie – podjęty przez uprawniony do tego organ gminy – akt o zakwalifikowaniu, bądź odmowie zakwalifikowania i umieszczenia wnioskodawcy na liście osób oczekujących na najem lokalu z mieszkaniowego zasobu gminy, jako akt z zakresu administracji publicznej, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 6 p.p.s.a.(por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 15 listopada 2015 roku, sygn.. akt I OSK 1319/14, publ. LEX). Powyższe oznacza, że jedynie rozstrzygnięcie organu (co do zasady zarządu gminy) o odmowie przyznania mieszkania komunalnego może zostać zaskarżonego do sądu administracyjnego.

Zanim jednak złożymy skargę na rozstrzygnięcie zarządu gminy w przedmiocie niezakwalifikowania naszego wniosku o najem mieszkania komunalnego musimy wezwać organ do zaniechania naruszeń i zmiany swojego stanowiska. Natomiast samą skargę wnosimy w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia wezwania o usunięcie naruszenia prawa. W tym miejscu wskazać należy, że nie musimy czekać na odpowiedź organu na wezwanie do zaniechania naruszeń, albowiem skarga może zostać wniesiona już następnego dnia po dniu wniesienia wezwania do usunięcia naruszenia prawa (por. uchwała 7 sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 27 czerwca 2016 roku, sygn.. akt I FPS 1/16, publ. LEX).

 

Komu przysługuje mieszkanie komunalne?

16/11/2016 ,

By Agnieszka Jakubowska - Gregier

With 0 comments

Do zadań gminy należy zaspakajanie potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej, w tym zapewnianie ich członkom tzw. mieszkań komunalnych. Szczegółowe zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład w mieszkaniowego zasobu gminy stanowiące realizację przedmiotowego zadania określa rada gminy w drodze uchwały. Podkreślić jednak należy, że możliwość ubiegania się o mieszkanie komunalne zależy wyłącznie od dochodu gospodarstwa domowego i warunków zamieszkiwania. Wprowadzanie w tej mierze nieprzewidzianych w ustawie o ochronie praw lokatorów wyłączeń, z takim skutkiem, że wnioski niektórych kategorii osób, z racji nieprzewidzianych w tej ustawie okoliczności, w ogóle nie będą rozpatrywane, w istotny sposób narusza prawo, co potwierdza jednolite orzecznictwo sądów administracyjnych (por. m.in. wyrok Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie z dnia 2 października 2014 roku. sygn.. akt III SA/ Kr 1071/14, publ. LEX nr 1534803).

Mieszkanie komunalne – dla kogo?

Pomimo, że każda gmina samodzielnie ustala szczegółowe zasady wynajmowania mieszkań komunalnych to jest tutaj związana przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów i nie może wprowadzać innych ograniczeń, aniżeli wskazanych w ww. ustawie. Jedynymi kryteriami jakie powinny być brane pod uwagę przy wynajmowaniu lokali komunalnych mogą być niezaspokojone potrzeby mieszkaniowe i niskie dochody.

Jednakże w praktyce niektóre uchwały ustalające zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład w mieszkaniowego zasobu gminy wprowadzają dodatkowe kryteria, jakie musi spełniać dana osoba, by móc starać się o mieszkanie komunalne. Do najczęściej spotykanych ograniczeń ww. zakresie, będących podstawą do odmowy zawarcie umowy najmu mieszkania komunalnego możemy zaliczyć – zamieszkanie w lokalu bez zgody właściciela, posiadanie tytułu prawnego do innego lokalu lub jego zbycie.

Zamieszkiwanie w lokalu bez zgody właściciela

Pozbawienie osób, które zajmują lokal bez zgody właściciela możliwości zawarcia umowy najmu lokalu komunalnego nie znajduje podstaw w upoważnieniu ustawowym, określonym w art. 21 ust. 1 pkt 2 oraz art. 21 ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów. Kryterium zamieszkiwania “za zgodą właściciela” nie mieści się bowiem w pojęciu “warunków zamieszkiwania kwalifikujących wnioskodawcę do ich poprawy”, o których mowa w art. 21 ust. 3 pkt 2 tej ustawy (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 28 sierpnia 2013 roku, sygn.. akt II SA/Wa 2005/12, publ. LEX).

Również samowolne zajęcie pustostanu świadczy o tym, że osoba przebywająca w takim lokalu zajmuje go bez tytułu prawnego. Nie może to jednak oznaczać, że osoba taka przez sam fakt samowolnego zajmowania pustostanu zostaje wykluczona z kręgu osób uprawnionych, jeśli spełnia kryterium niezaspokojonych potrzeb mieszkaniowych, dochodowe i zamieszkiwania (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 2 kwietnia 2014 roku, sygn.. akt I OSK 2790/13, publ. LEX)

Posiadanie tytułu prawnego do innego lokalu

Drugim ograniczeniem w zakresie wynajmu mieszkań komunalnych, które wprowadziła m.in. Rada Miasta Stołecznego Warszawy uchwałą nr LVIII/1751/2009 z dnia 9 lipca 2009 roku w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu miasta stołecznego Warszawy jest brak tytułu prawnego do innego lokalu. W tym miejscu wskazać należy, że kryterium nieprzysługiwania tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego ustawodawca przypisał jedynie przypadkowi zawierana przez gminę umowy najmu lokalu socjalnego (art. 23 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów). Wyraźne wskazanie przez ustawodawcę na stosowanie takiego kryterium tylko w przypadku zawierania umowy najmu lokalu socjalnego wyklucza zatem jego rozszerzanie także na inne formy zaspokajania potrzeb mieszkaniowych określonych w ustawie (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 stycznia 2010 roku, sygn.. akt I OSK 1318/09, publ. LEX).

Fakt posiadania przez daną osobę tytułu prawnego do innego lokalu lub uprawnienia do korzystania z niego na podstawie odrębnych przepisów nie przesądza jeszcze, iż jej potrzeby mieszkaniowe zostały w ten sposób dostatecznie zaspokojone. Pogląd o braku ustawowego upoważnienia do wyłączania przez radę gminy z kręgu podmiotów uprawnionych do ubiegania się o najem lokalu osób posiadających tytuł prawny do innego lokalu jest utrwalony w orzecznictwie sądów administracyjnych (por.  wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 18 lutego 2008 roku, sygn.. akt II SA/Op 305/07, publ. CBOSA)

Zbycie lokalu lub jego części

Powyższe uwagi odnoszą się również do wprowadzania w treści uchwał postanowień pozwalających na odmowę zawarcia umowy najmu z osobą, która dokonała zbycia nieruchomości lub jej części. Okoliczność, że kilka lat przed złożeniem wnioskodawca lub członek jego rodziny sprzedał lub darował nieruchomość lub jej część nie rozstrzyga jednoznacznie o braku po stronie zainteresowanego przesłanki niezaspokojonych potrzeb mieszkaniowych. Co więcej może zaistnieć sytuacja, gdy właściciel lokalu mieszkalnego, zmuszony trudną sytuacją materialną, przeniósł własność lokalu na inna osobę, pozostając jednocześnie bez środków na zaspokojenie swoich potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie (por. (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 28 sierpnia 2013 roku, sygn.. akt II SA/Wa 2005/12, publ. LEX).

Podsumowanie

I o ile powyższe ograniczenia w dostępie do mieszkań komunalnych należy uznać za niezgodne z przepisani ustawy o ochronie praw lokatorów to niestety stanowią one często podstawę do odmowy zakwalifikowania wniosku o najem lokalu, która może być kwestionowana przed sądem administracyjnym.

Kancelaria Adwokacka Agnieszka Jakubowska - Gregier
ul. Puławska 22 lok. 6, 05-500 Piaseczno, tel. 502 56 82 81, email: [email protected]