tel. +48 502 568 281

Zamówienia publiczne w czasie epidemii COVID-19

24/11/2020 ,

By Agnieszka Jakubowska - Gregier

With 0 comments

Aktualna sytuacja w kraju, spowodowana epidemią COVID-19 bez wątpienia wpływa na funkcjonowanie wielu przedsiębiorstw i prawidłowe wykonanie umów. Coraz częściej dochodzi do sytuacji, w których przedsiębiorca z przyczyn od niego niezależnych nie może dotrzymać warunków umowy. Epidemia koronawirusa wpłynęła również na umowy, realizowane w trybie zamówień publicznych. Z uwagi na specyfikę tych umów konieczne było wprowadzenie ustawowych rozwiązań, pozwalającym stronom na możliwość zmiany w przypadku przeszkód spowodowanych epidemią COVID-19.

Obowiązek poinformowania drugiej strony o wpływie okoliczności związanych z COVID-19 na należyte wykonanie umowy

Zgodnie z art. 15 r ust. 1 ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych strony umowy w sprawie zamówienia publicznego, w rozumieniu ustawy z dnia 29 stycznia 2004 r. – Prawo zamówień publicznych (Dz. U. z 2019 r. poz. 1843 oraz z 2020 r. poz. 1086), niezwłocznie, wzajemnie informują się o wpływie okoliczności związanych z wystąpieniem COVID-19 na należyte wykonanie tej umowy, o ile taki wpływ wystąpił lub może wystąpić. Strony umowy potwierdzają ten wpływ dołączając do informacji, o której mowa w zdaniu pierwszym, oświadczenia lub dokumenty, które mogą dotyczyć w szczególności:

  1. nieobecności pracowników lub osób świadczących pracę za wynagrodzeniem na innej podstawie niż stosunek pracy, które uczestniczą lub mogłyby uczestniczyć w realizacji zamówienia
  2. decyzji wydanych przez Głównego Inspektora Sanitarnego lub działającego z jego upoważnienia państwowego wojewódzkiego inspektora sanitarnego, w związku z przeciwdziałaniem COVID-19, nakładających na wykonawcę obowiązek podjęcia określonych czynności zapobiegawczych lub kontrolnych;
  3. poleceń lub decyzji wydanych przez wojewodów, ministra właściwego do spraw zdrowia lub Prezesa Rady Ministrów, związanych z przeciwdziałaniem COVID-19, o których mowa w art. 11 ust. 1-3;
  4. wstrzymania dostaw produktów, komponentów produktu lub materiałów, trudności w dostępie do sprzętu lub trudności w realizacji usług transportowych;
  5. innych okoliczności, które uniemożliwiają bądź w istotnym stopniu ograniczają możliwość wykonania umowy;
  6. okoliczności, o których mowa w pkt 1-5, w zakresie w jakim dotyczą one podwykonawcy lub dalszego podwykonawcy.

Przepis ten w praktyce będzie dotyczył przede wszystkim wykonawców i podwykonawców, którzy w trakcie wykonania przedmiotu umowy napotkali na przeszkody, związane z opóźnieniami w dostawach czy brakami kadrowymi w swoim zakładzie pracy, wynikającymi ze skierowania pracowników lub współpracowników na kwarantannę lub izolację. Niezależnie jednak od przyczyny, strona ma obowiązek niezwłocznego poinformowania drugiej strony o wpływie tych okoliczności na należyte wykonanie umowy i potwierdzenia tego za pośrednictwem dokumentów, np. informacji od dostawców o opóźnieniach w realizacji dostaw czy decyzji sanepidu o skierowaniu pracowników na kwarantannę / izolację. Ustawodawca nie sprecyzował jednocześnie co należy rozumieć pod pojęciem „niezwłocznie”, dlatego też zawiadomienie o przeszkodach w realizacji umowy, spowodowanych COVID-19  powinno zostać wysłana najpóźniej w terminie kilku dni (a nie kilkunastu) od daty wystąpienia przeszkody.

 

14 dni na zajęcie stanowiska przez druga stronę

Strona umowy, która otrzymała informację o przeszkodach w wykonaniu umowy z uwagi na COVID-19, na podstawie otrzymanych oświadczeń lub dokumentów, w terminie 14 dni od dnia ich otrzymania, przekazuje drugiej stronie swoje stanowisko, wraz z uzasadnieniem, odnośnie do wpływu okoliczności, o których mowa powyżej na należyte jej wykonanie. Jeżeli strona umowy otrzymała kolejne oświadczenia lub dokumenty, termin liczony jest od dnia ich otrzymania.

Następnie Zamawiający, po stwierdzeniu, że okoliczności związane z wystąpieniem COVID-19, o których mowa powyżej wpływają na należyte wykonanie umowy, w uzgodnieniu z wykonawcą dokonuje zmiany umowy, o której mowa w art. 144 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 29 stycznia 2004 r. – Prawo zamówień publicznych, w szczególności przez:

  1. zmianę terminu wykonania umowy lub jej części, lub czasowe zawieszenie wykonywania umowy lub jej części,
  2. zmianę sposobu wykonywania dostaw, usług lub robót budowlanych,
  3. zmianę zakresu świadczenia wykonawcy i odpowiadającą jej zmianę wynagrodzenia lub sposobu rozliczenia wynagrodzenia wykonawcy,
    – o ile wzrost wynagrodzenia spowodowany każdą kolejną zmianą nie przekroczy 50% wartości pierwotnej umowy.

 

Ponadto w przypadku stwierdzenia, że okoliczności związane z wystąpieniem COVID-19 mogą wpłynąć na należyte wykonanie umowy zamawiający, w uzgodnieniu z wykonawcą, może dokonać zmiany umowy.

Wpływ COVID-19 na kary umowne

Odnośnie kar umownych to zgodnie z ww. przepisem jeżeli umowa w sprawie zamówienia publicznego zawiera postanowienia dotyczące kar umownych lub odszkodowań z tytułu odpowiedzialności za jej niewykonanie lub nienależyte wykonanie z powodu oznaczonych okoliczności, strona umowy w stanowisku, przedstawia wpływ okoliczności związanych z wystąpieniem COVID-19 na należyte jej wykonanie oraz wpływ okoliczności związanych z wystąpieniem COVID-19, na zasadność ustalenia i dochodzenia tych kar lub odszkodowań, lub ich wysokość.

 

Podsumowanie

Powyższe oznacza, że w przypadku wystąpienia utrudnień w realizacji umowy, spowodowanej pandemią zobowiązani jesteście do niezwłocznego poinformowania o tym fakcie Zamawiającego i przedstawienia na tę okoliczność dokumentów, np. emaila czy pisma dostawcy materiałów, że są opóźnienia w realizacji umowy z uwagi na COVID.

 

 

Odstąpienie od umowy najmu

21/05/2020 ,

By Agnieszka Jakubowska - Gregier

With 0 comments

Wprowadzenie stanu epidemii wywarło negatywny wpływ na wielu przedsiębiorców oraz ich pracowników, doprowadzając do bezrobocia i dewastacji gospodarki. Przedsiębiorcy, zobowiązani do ponoszenia wszelkich opłat publicznoprawnych, spłaty rat kredytowych, czynszów leasingowych bądź opłat czynszu najmu lokali ze względu na zamknięcie powierzchni handlowych na terenie całego kraju, ponieśli ogromne starty.

Czy w takiej sytuacji możliwe jest odstąpienie od umowy najmu zawartej przed wybuchem epidemii?

Po pierwsze, należałoby odnieść się do przepisów zawartych w Kodeksie cywilnym, a dokładniej artykułu 495 § 2. Stanowi on, że „Jeżeli świadczenie jednej ze stron stało się niemożliwe tylko częściowo, strona ta traci prawo do odpowiedniej części świadczenia wzajemnego. Jednakże druga strona może od umowy odstąpić, jeżeli wykonanie częściowe nie miałoby dla niej znaczenia ze względu na właściwości zobowiązania albo ze względu na zamierzony przez tę stronę cel umowy, wiadomy stronie, której świadczenie stało się częściowo niemożliwe.”

Na jego podstawie odstąpienie od zawartej umowy najmu jest dopuszczalne, jeśli jej kontynuacja nie miałaby dla najemcy znaczenia ze względu na zamierzony przez niego cel umowy, wiadomy dla wynajmującego. Zasadnym będzie zatem przeanalizowanie danej umowy najmu pod kątem obiektywnie bezspornego celu jej zawarcia, biorąc pod uwagę wszelkie okoliczności. Problematyka celu zawarcia umowy jest niezwykle istotna. Cel ten nie musi być przez strony uzgodniony – wystarczy, jeśli jest to cel jednej ze stron, wiadomy drugiej stronie. Zgodnie z orzecznictwem, cel nie musi być także wyartykułowany w treści umowy, lecz może być ustalany na podstawie okoliczności towarzyszących dokonaniu czynności prawnej (wyrok Sądu Najwyższego z 21.12.2010 r., III CSK 47/10). Jak zaznaczono powyżej, znaczenie celu umowy dla wykładni jej postanowień ma istotne znaczenie. Z art. 65 § 2 KC wynika nakaz kierowania się przy wykładni umowy jej celem. Dlatego też można go brać pod uwagę tylko wtedy, gdy był on znany drugiej stronie umowy.

Cel umowy najmu

Powszechnym jest, że umowy najmu powierzchni handlowych zawierane są w celach zarobkowych. Celem przedsiębiorców jest przede wszystkim osiągnięcie dochodu, generowanego poprzez obrót handlowy (w umowach najmu często wprowadza się mechanizm zmiennego czynszu najmu powiązanego z wysokością obrotów). Zatem z uwagi na brak przychodu spowodowany stanem epidemii COVID-19 (okoliczności, których nie można było przewidzieć podczas zawierania umowy), odpada cel, dla którego zawarto umowę najmu. Kontynuacja umowy na dotychczasowych warunkach traci znaczenie dla najemcy, bowiem okres rekonwalescencji i powrotu do stanu sprzed epidemii będzie wymagał dostosowania się przedsiębiorców do nowej sytuacji gospodarczej, wprowadzeniem wielu gruntowych i nowoczesnych rozwiązań, w tym zamknięcia wielu lokali.

Utrata znaczenia dla najemcy

Po drugie należy pamiętać, że odstąpienie od umowy na podstawie art. 495 § 2 k.c. wymaga od najemcy, aby wykazał, że wykonywanie umowy najmu po zniesieniu przez państwo zakazu handlu traci dla niego znaczenie ze względu na cel umowy. W odstąpieniu od umowy należy zatem zawrzeć jego przyczynę. Przykładowo będzie to:

  • niepewność przed ponownym wprowadzeniem zakazu handlu
  • niepewność co do wystąpienia deflacji i sytuacji z nią związanych
  • wzrost kosztów produkcji, dostawy i usług
  • obawa przed zmianą zachowań klientów
  • mniejsza dostępność kredytów oraz trudności związane z ich uzyskaniem
  • dostosowanie się zmian panujących na rynku, w tym zaplanowana rentowność

Jak już zaznaczano, w odniesieniu do umów najmu świadczeniem wynajmującego jest oddanie najemcy lokalu do umówionego użytku. Najemca płaci bowiem za prawo do korzystania ze sklepu, który może być odwiedzany przez klientów. Okres po zniesieniu zakazu handlu jest sytuacją nową, zgoła odmienną sprzed stanu epidemii. Dlatego też, jak już podkreślano powyżej,  odstąpienie od umowy najmu jest dopuszczalne, jeśli jej kontynuacja nie miałaby dla najemcy znaczenia ze względu na zamierzony przez niego cel umowy, wiadomy wynajmującemu.

Jednocześnie należy pamiętać, że w przypadku odstąpienia od umowy najmu na podstawie art. 495 § 2 KC najemcy nie przysługuje roszczenie wobec wynajmującego z tytułu pokrycia szkody najemcy będącej następstwem utraty źródła przychodów z działalności handlowej. Epidemia spowodowała wiele negatywnych zmian dla przedsiębiorców. Jedną ze szczególnie zagrożonych branż jest sektor odzieżowy, który zatrudnia w Polsce setki tysięcy osób.

Autorem wpisu jest Pani Eliza Błachnio

Koronawirus: co z czynszami za lokale w galeriach handlowych?

30/03/2020 ,

By Agnieszka Jakubowska - Gregier

With 0 comments

Niewątpliwie zakaz prowadzenia działalności handlowej w galeriach o powierzchni powyżej 2000 m2 dotknął wiele branż. Dotyczy to przede wszystkim firm odzieżowych, gastronomii, kin czy innych sklepów, działających w galeriach handlowych. Z dnia na dzień przedsiębiorcy zostali pozbawieni możliwości prowadzenia działalności i osiągania przychodów z tego tytułu. Pomimo niezawinionej niemożności prowadzenia działalności gospodarczej muszą oni jednak wywiązywać się z zobowiązań wobec podmiotów trzecich, w tym pracowników, dostawców i wynajmującego.

 

Czy muszę płacić czynsz, jeżeli nie mogę prowadzić działalności gospodarczej?

Pytanie to ze względu na stan zagrożenia epidemiologicznego COVID i wprowadzone ze względu na ten stan zakazy prowadzenia działalności nurtuje każdego najemcę galerii handlowej. Nikogo chyba nie zaskoczę, że w większości znanych mi przypadków wynajmujący stoją na stanowisku, że pomimo odgórnego nakazu zamknięcia galerii handlowych najemca zobowiązany jest dalej płacić czynsz najmu. Czy aby na pewno?

 

Niemożliwość świadczenia, za którą nie odpowiada żadna strona

Zgodnie z art. 495 § 1 k.c. jeżeli jedno ze świadczeń wzajemnych stało się niemożliwe wskutek okoliczności, za które żadna ze stron odpowiedzialności nie ponosi, strona, która miała to świadczenie spełnić, nie może żądać świadczenia wzajemnego, a w wypadku, gdy je już otrzymała, obowiązana jest do zwrotu według przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu.

W odniesieniu do umów najmu świadczeniem wynajmującego będzie oddanie najemcy lokalu do umówionego w umowie najmu użytku. Jeżeli zatem świadczenie to stało się niemożliwe na skutek zdarzenia losowego, a niewątpliwie takim zdarzeniem jest stan epidemii i zakaz prowadzenia działalności handlowej to wynajmujący nie może skutecznie domagać się świadczenia wzajemnego w postaci zapłaty czynszu za okres po wprowadzeniu zakazu.

 

Czynsz za lokale w galeriach handlowych? Sprawdź zapisy umowy najmu

Przepis art. 495 k.c., ma charakter dyspozytywny. Oznacza to, że do jego zastosowania dochodzi wówczas, gdy strony umowy nie postanowiły inaczej albo w ogóle nie ułożyły kwestii nim regulowanej (por. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 marca 2013 roku, sygn.. akt III CSK 223/12, LEX nr 1324299). Zatem przed złożeniem jakiegokolwiek oświadczenia wynajmującemu należy bezwzględnie przeanalizować umowę najmu. Z doświadczenie zawodowego wiem, że wynajmujący w dużych centrach handlowych starają zabezpieczyć swoje interesy na każdą ewentualność.

 

Co z czynszami za lokale, które nie są objęte zakazem prowadzenia działalności?

Powyższe rozważania nie dotyczą tylko lokali w galeriach handlowych. Również prywatne żłobki, przedszkola czy szkoły będą mogły uchylić się od płacenia czynszu. W przypadku innych lokali, w których najemca może prowadzić chociażby teoretycznie działalność  gospodarczą w mojej ocenie nie ma możliwości zastosowania art. 495 § 1 k.c. Może on jednak i powinien wystąpić do wynajmującego z wnioskiem o obniżenie czynszu. Bezpłatny wzór wniosku o obniżenie/zawieszenie/odroczenie czynszu znajdziesz tutaj.