Jak podważyć operat szacunkowy w sprawie o podział majątku lub zachowek?

W sprawach o podział majątku, zniesienie współwłasności czy zachowek, operat szacunkowy jest często najważniejszym dowodem w sprawie. To od zawartej w nim kwoty zależy, ile pieniędzy trafi do Twojej kieszeni lub jaką kwotę będziesz musiał spłacić drugiej stronie.

Operat szacunkowy jak każda inna opinia podlega ocenie sądu i może być kwestionowana w toku postępowania. Jak zatem skutecznie walczyć z nierzetelną wyceną?

Operat szacunkowy to nie „świętość”, to dowód, jak każdy inny

Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem Sądu Najwyższego, opinia biegłego (w tym operat szacunkowy) nie wiąże sądu w sposób bezwzględny. Podlega ona ocenie na podstawie art. 233 § 1 k.pc., czyli pod kątem logiki, jasności i rzetelności. Sąd nie może ograniczyć się do powołania na konkluzję opinii biegłego. Powinien sprawdzić, czy jest ona logiczna i czy biegły w sposób przekonujący uzasadnił swoje stanowisko (por. m.in. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 czerwca 1970 r., sygn. akt I CR 224/70).

Jeżeli operat jest niezrozumiały, zawiera błędy rachunkowe lub nielogiczne wnioski, masz pełne prawo żądać jego wyjaśnienia lub powołania innego biegłego (art. 286 k.p.c.).

Nowe zasady wyceny obowiązujące od września 2023 roku

Warto wiedzieć, że 9 września 2023 roku weszło w życie nowe Rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości z dnia 5 września 2023 roku. Wprowadziło ono istotne zmiany w metodologii, które biegli muszą stosować. Tym samym kwestionując operat szacunkowy , sprawdź, czy biegły:

• prawidłowo zdefiniował nieruchomości podobne. Nowe przepisy kładą jeszcze większy nacisk na to, by porównywać „jabłka do jabłek”. Jeżeli biegły wycenia skromny dom, a do porównania przyjął luksusowe rezydencje może to być podstawa do podważenia operatu szacunkowego.
• właściwie określił daty. W sprawach o zachowek czy podział majątku kluczowe jest rozróżnienie stanu nieruchomości (z dnia otwarcia spadku/ustania wspólności) oraz cen (z daty orzekania). Pomylenie tych dat wpływa na wartość nieruchomości. 

Inne błędy warsztatowe, czyli gdzie szukać „haków”?

Składając zastrzeżenia do operatu szacunkowo należy przede wszystkim zwrócić uwagę również na następujące kwestie::

• Dobór cech rynkowych.  Czy biegły uwzględnił, że działka ma nieustawny kształt albo uciążliwe sąsiedztwo? Jeśli „wagi cech” zostały przyjęte bez analizy rynku, operat traci na wiarygodności.
• Analiza trendu rynkowego. Ceny nieruchomości w Polsce w ostatnich latach są dosć  dynamicznie. Biegły dokonując wyceny powinien uwzględnić ten czynnik.  Jeżeli w operacie szacunkowym przyjął ceny sprzed roku bez ich aktualizacji, wartość nieruchomości może być zaniżona.
• Pominięcie stanu prawnego i MPZP. Czy biegły sprawdził dokładnie księgę wieczystą i MPZP (plan zagospodarowania)? Często zdarza się, że rzeczoznawca nie zauważa służebności obciążającej nieruchomość, co drastycznie wpływa na jej wartość. 

Podważenie operatu szacunkowego 

Jeżeli nie zgadzasz się z wyceną, nie wystarczy napisać: „Moim zdaniem dom jest wart więcej”. Pamiętaj, że skuteczne podważenie operatu szacunkowego wymaga merytorycznych i konkretnych zarzutów. Zarzuty do operatu powinny zostać poparte argumentacją prawną lub odwołujących się do zasad sztuki szacowania. Ogólnikowe stwierdzenia o rzekomo zbyt niskiej lub zbyt wysokiej wartości nieruchomości nie będą wystarczające. 

Szukasz pomocy prawnej przy podziale majątku lub sprawie o zachowek? Nasza Kancelaria Adwokacka w Piasecznie oferuje skuteczne wsparcie klientom z Piaseczna, Konstancina i okolic. Skontaktuj się z nami, aby umówić poradę. Chcesz być na bieżąco? Zaobserwuj nas na Facebooku!