Wiele osób zakłada, że sam upływ 30 lat automatycznie czyni ich właścicielami gruntu, z którego korzystają. Choć 30 lat posiadania gruntu to niewątpliwie potężny argument, prawo przewiduje jednak szereg sytuacji, które mogą całkowicie zablokować drogę do uzyskania prawa własności. Sąd Najwyższy wielokrotnie bowiem podkreślał, że zasiedzenie jest instytucją wyjątkową, stanowiącego odstępstwo od zasady nienaruszalności prawa własności. Co zatem może stanąć na przeszkodzie do uregulowania stanu prawnego Twojej nieruchomości? Dowiedz się kiedy nie można zasiedzieć nieruchomości?
Posiadanie zależne, czyli posiadanie „za zgodą właściciela”
To najczęstsza pułapka. Aby doszło do zasiedzenia, musisz być posiadaczem samoistnym, czyli władać rzeczą jak właściciel. Jeżeli Twoje władanie nieruchomością opiera się na:
- umowie najmu,
- umowie dzierżawy,
- umowie użyczenia (nawet ustnej i bezpłatnej),
- tzw. władztwie prekaryjnym (korzystanie z gruntu z grzeczności właściciela),
…to w świetle prawa jesteś jedynie posiadaczem zależnym.
Co ważne nawet jeśli stan ten trwa nawet 50 lat, posiadacz zależny nie będzie mógł zasiedzieć nieruchomości. Warto jednak pamiętać, że możliwa jest zmiana posiadania zależnego w samoistne, ale musi ona zostać wyraźnie „zamanifestowana na zewnątrz”. Sama zmiana w głowie posiadacza nie będzie wystarczająca. Zmiana charakteru posiadania musi być bowiem widoczna i zauważalna dla otoczenia i dokonana w sposób jawny. Przekształcenie przez posiadacza swego posiadania zależnego w samoistne wymaga, więc uzewnętrznienia. Co więcej taka zmiana musi zostać w sposób jednoznaczny zamanifestowana, gdyż samą intencję trudno uznać za wystarczającą.
Przerwanie biegu zasiedzenia
Bieg zasiedzenia może zostać przerwany przez każdą czynność przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw danego rodzaju, przedsięwziętą bezpośrednio w celu dochodzenia, ustalenia, zaspokojenia lub zabezpieczenia roszczenia (art. 123 k.c. w zw. z art. 175 k.c.).
Przerwanie biegu zasiedzenia oznacza, że bieg ten zaczyna się liczyć na nowo od dnia, w którym nastąpiła czynność przerywająca. Tym samym skutkiem przerwania zasiedzenia jest to, że posiadacz samoistny musi zacząć liczyć bieg zasiedzenia od nowa.
Zasiedzenie nieruchomości przez współwłaściciela
To wbrew powszechnej opinii jeden z najtrudniejszych procesów. Orzecznictwo stoi bowiem na stanowisku, że współwłaściciel korzystający z całej rzeczy domniemywa się, że robi to za zgodą pozostałych. Współwłaściciel, który chce zasiedzieć udziały pozostałych (np. rodzeństwa po spadku po rodzicach), musi zatem udowodnić, że zmienił i rozszerzył zakres swojego posiadania ponad przysługujący mu udział i co najważniejsze wyraźnie zamanifestował tę zmianę na zewnątrz. Samo opłacanie podatków czy remontowanie dachu zazwyczaj nie wystarcza, gdyż mieści się to w ramach zwykłego zarządu rzeczą wspólną.
Zawieszenie biegu zasiedzenia – ochrona małoletnich
Warto pamiętać również o art. 173 Kodeksu cywilnego. Jeśli właścicielem nieruchomości, przeciwko któremu biegnie zasiedzenie, jest osoba małoletnia, zasiedzenie nie może skończyć się wcześniej niż z upływem dwóch lat od uzyskania przez nią pełnoletności. To ważny bezpiecznik, który ma na celu chronić interesy małoletnich.
Podsumowanie
Jak widać, powszechne przekonanie, że sam upływ 30 lat automatycznie czyni nas właścicielami działki, jest mitem. Droga do uregulowania stanu prawnego nieruchomości przez zasiedzenie bywa wyboista i pełna prawnych pułapek – od kwestii posiadania zależnego, przez skomplikowane sprawy między współwłaścicielami (np. spadkobiercami), aż po nagłe przerwanie biegu zasiedzenia. Ponieważ sądy traktują tę instytucję jako wyjątek od reguły, każdy wniosek wymaga twardych dowodów i przemyślanej strategii.
Sprawy o zasiedzenie należą do jednych z najbardziej zawiłych postępowań cywilnych. Jeśli zastanawiasz się, czy w Twojej sytuacji możliwe jest stwierdzenie zasiedzenia, lub obawiasz się, że ktoś może zasiedzieć Twój grunt – zapraszam do kontaktu z Kancelarią. Przeanalizujemy Twój przypadek, ocenimy szanse na sukces i bezpiecznie przeprowadzimy Cię przez całe postępowanie.