W procesach o zachowek kluczowym pojęciem jest „czysta wartość spadku”. Również w przypadku dochodzenia zachowku od obdarowanego obowiązuje ta zasada. Pamiętać bowiem należy, że darowizna nie chroni przed zachowkiem. Pisałam o tym na blogu Darowizna a zachowek – czy darowizna chroni przed zachowkiem? Aby ustalić wartość spadku, od wartości rynkowej nieruchomości należy odjąć obciążenia, które ją dotykają. Najpowszechniejszym z nich jest dożywotnia służebność mieszkania. Choć prawo nie wskazuje jednej sztywnej metody wyceny tego obciążenia, w praktyce sądowej dominują dwa podejścia. Oto co musisz wiedzieć o wyliczaniu wartości służebności w sprawie o zachowek, aby nie przepłacić lub nie otrzymać zaniżonej kwoty.
Tzw. wycena na podstawie ustawy podatku od spadków i darowizn
W sprawach o zachowek sądy często posiłkują się posiłkowo mechanizmem z ustawy o podatku od spadków i darowizn (art. 13 ust. 3). Jest to metoda uproszczona, ale dająca konkretny punkt odniesienia. Zgodnie z tą zasadą, roczną wartość służebności ustala się w wysokości 4% wartości nieruchomości (lub jej części, której służebność dotyczy).
Jak to działa w praktyce? Jeżeli wartość domu wynosi 1 000 000 zł, to roczna wartość służebności wynosi 40 000 zł. Tę kwotę mnoży się następnie przez liczbę lat trwania służebności, czyli życia osoby, na rzecz której ustanowiono służebność.
Metoda dochodowa
Wartość służebności w sprawie o zachowek może zostać obliczona metodą dochodową. Opiera się ona na cenach rynkowych, a nie na sztywnym ustawowym wskaźniku. W tej metodzie biegły zadaje pytanie: jaka jest wartość czynszu najmu nieruchomości?
Metoda ta jest bardziej precyzyjna i często korzystniejsza dla osoby zobowiązanej do zapłaty zachowku. Jeżeli czynsze w danej okolicy są wysokie (wtedy wartość służebności rośnie, a wartość czystego spadku maleje). Niemniej metoda ta ma jedną podstawową wadę. Nie uwzględnia bowiem tego, że właściciel (obdarowany) w istocie nie jest pozbawiony zupełnie władztwa nad rzeczą i może wspólnie z darczyńcą korzystać z nieruchomości. Nie jest to więc tożsamy stan z oddaniem lokalu do korzystania osobie trzeciej na podstawie umowy najmu. Tym samym metoda określona w ustawie o podatku od spadków i darowizn jest częściej bardziej miarodajna i obiektywna.
Służebność jedynie za okres jej trwania
Pamiętać jednak należy, że przy ustalaniu substratu zachowku liczy się rzeczywisty czas trwania służebności. Oznacza to, że jeżeli darczyńca po dokonaniu darowizny żył jeszcze 5 lat, to wartość służebności, którą odejmiemy od wartości nieruchomości, będzie iloczynem tych 5 lat i rocznej wartości służebności.
Przykładowo wartość domu wynosi 500 000 zł, zaś roczna wartość służebności 20 000 zł. W sytuacji, gdy darczyńca po dokonaniu darowizny żył jeszcze 10 lat i wykonywał tą służebność wartość obciążenia wynosi 200 000 zł. Tym samym podstawa do obliczenia zachowku wynosi 300 000 zł, a nie 500 000 zł.
Podsumowanie
Określenie, o ile służebność obniża wartość nieruchomości, wymaga indywidualnego podejścia. Służebność to nie tylko zapis w księdze wieczystej – to konkretna wartość pieniężna, która w procesie o zachowek może zmienić wyrok o dziesiątki tysięcy złotych.