O korzyściach zawarcia umowy przedwstępnej przeniesienia własności nieruchomości w formie aktu notarialnego pisałam tutaj. Natomiast w tej notce udzielę odpowiedzi na pytanie jaki wpływ dla roszczeń, wynikających z umowy przedwstępnej ma ustanowienie hipoteki po zawarciu umowy przedwstępnej i ujawnienie jej w księdze wieczystej nieruchomości, której dotyczy umowa przedwstępna.
Co do zasady przy zawarciu umowy przedwstępnej sprzedawca zobowiązuje się do przeniesienia na rzecz nabywcy nieruchomość wolną od jakichkolwiek obciążeń, tj. praw i roszczeń osób trzecich. Niewątpliwie w pojęciu tym mieści się również zobowiązanie sprzedawcy do przeniesienia nieruchomości nieobciążonej hipoteką. Co się dzieje zatem z powyższym zobowiązaniem w przypadku ujawnienia w księdze wieczystej hipoteki już po zawarciu umowy przedwstępnej? Ustanowienie hipoteki po zawarciu umowy przedwstępnej na rzecz osoby trzeciej powoduje, iż zobowiązany z umowy przedwstępnej (sprzedawca) nie może bez zgody tej osoby przenieść jej własności na uprawnionego z umowy przedwstępnej bez obciążania hipoteką. Zatem w razie podziału nieruchomości hipoteka dotychczas ją obciążająca utrzymuje się na wszystkich nieruchomościach utworzonych w drodze podziału do czasu całkowitego wygaśnięcia zabezpieczonej wierzytelności. W razie założenia nowej księgi wieczystej dla części obciążonej nieruchomości, bądź przeniesienia części obciążonej nieruchomości do innej księgi wieczystej, sąd z urzędu przenosi do współobciążenia wszystkie prawa, roszczenia, inne ciężary lub ograniczenia ciążące na nieruchomości.
Co więcej warto wskazać, iż ustanowiona w art. 17 ustawy o księgach wieczystych zasada pierwszeństwa roszczenia ujawnionego w księdze wieczystej w stosunku do praw nabytych po jego ujawnieniu odnosi się tylko do praw nabytych w drodze czynności prawnych, nie ma więc zastawania do hipoteki przymusowej łącznej wpisywanej do nowoutworzonej księgi z urzędu (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 marca 2011 roku, sygn.. aktIII CSK 171/10, publ. Legalis)
Umowa przyrzeczona musi zatem uwzględniać przepisy bezwzględnie obowiązujące (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24 listopada 2009 roku, sygn.. akt V CSK 163/09). Taki charakter posiadają przepisy dotyczące praw rzeczowych, skutecznych w stosunku do wszystkich podmiotów podlegających danemu prawu. Z praw tych wynika powszechny obowiązek nieczynienia czegokolwiek, co godziłoby w ich treść. W ścisłym związku z bezwzględnym charakterem praw rzeczowych pozostaje to, że są związane z rzeczą, a więc mogą być realizowane bez względu na to, kto aktualnie jest jej właścicielem, zaś prawom rzeczowym przysługuje pierwszeństwo przed prawami i roszczeniami osobistymi.
Podsumowując ustanowienie hipoteki po zawarciu umowy przedwstępnej do księgi wieczystej powoduje, iż do przeniesienia nieruchomości wolnej od jakichkolwiek obciążeń wymagana jest zgoda wierzyciela hipotecznego (podmiotu, na rzecz którego została ustanowiona hipoteka) na zbycie tej nieruchomości w stanie wolnym od hipoteki. W tym miejscu warto również dodać, iż w przypadku uwzględnienia przez sąd powództwa o zobowiązanie sprzedawcy do złożenia oświadczenia o przeniesieniu nieruchomości (art. 64 k.c.) nabywca nabędzie nieruchomość nie wolną od jakichkolwiek praw osób trzecich, lecz z tą hipoteką.
Na marginesie należy jedynie wskazać, iż zastrzeżenie w umowie przedwstępnej stron, że sprzedawca zobowiązuje się przenieść własność nieruchomości „bez obciążeń” można zakwalifikować jako dodatkowe zobowiązanie, za którego niewykonanie lub nienależyte wykonanie sprzedawca może odpowiadać na podstawie art. 471 k.c.