Zasiedzenie w dobrej i złej wierze

Czy długotrwałe korzystanie z nieruchomości może prowadzić do nabycia jej własności? Tak, dzięki instytucji zasiedzenia. Jednak kluczową kwestią, która determinuje warunki tego procesu, jest upływ okresu czasu i tego czy posiadacz działał w dobrej, czy w złej wierze. Różnica ta ma fundamentalne znaczenie dla długości okresu niezbędnego do zasiedzenia. Dzisiaj wyjaśniam, na czym polegają te różnice i jakie mają konsekwencje.

Czym jest zasiedzenie nieruchomości?

Zasiedzenie to instytucja prawna, która pozwala na nabycie prawa własności nieruchomości przez osobę, która faktycznie włada nią przez określony czas. Instytucja ta ma na celu uregulowanie i ustabilizowanie stosunków własnościowych, dając pierwszeństwo stanowi faktycznemu, który utrzymuje się od dłuższego czasu. Więcej na ten temat pisałam tutaj: Czym jest zasiedzenie, czyli czy wiesz jak się stać właścicielem cudzej nieruchomości? 

Aby doszło do zasiedzenia, muszą zostać spełnione dwie podstawowe przesłanki:

• Samoistne posiadanie nieruchomości: Oznacza to, że posiadacz włada nieruchomością jak właściciel – dba o nią, ponosi koszty, podejmuje decyzje dotyczące jej przeznaczenia, np. płacąc podatki czy wznosząc budynki.
• Upływ określonego czasu: Długość tego okresu zależy od kluczowego czynnika – dobrej lub złej wiary posiadacza w momencie objęcia nieruchomości w posiadanie.

Zasiedzenie w dobrej wierze – 20 lat oczekiwania

Posiadacz samoistny w dobrej wierze to osoba, która jest błędnie, ale w usprawiedliwionych okolicznościach, przekonana, że przysługuje jej prawo własności do nieruchomości. Dobra wiara odnosi się do stanu psychicznego posiadacza w chwili wejścia w posiadanie nieruchomości. Co istotne, późniejsza świadomość o braku tytułu prawnego nie wpływa na kwalifikację wiary w momencie objęcia nieruchomości.

Jako przykład posiadania w dobrej wierze jest nabycie nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego, która później okazała się nieważna z przyczyn, o których nabywca nie wiedział (np. błędy formalne). Również wejście w posiadanie gruntu na podstawie błędnych, ale urzędowych map geodezyjnych może także przemawiać za przyjęciem dobrej wiary posiadacza. 

Zasiedzenie w złej wierze – 30 lat posiadania

Ze złą wiarą mamy do czynienia, gdy posiadacz wie lub przy zachowaniu należytej staranności powinien wiedzieć, że nie jest właścicielem nieruchomości.  Zła wiara oznacza świadomość braku jakiegokolwiek tytułu prawnego do gruntu.

Klasycznym przykładem posiadania w złej wierze jest nabycie nieruchomości na podstawie umowy w zwykłej formie pisemnej. Innym przykładem złej wiary jest świadome korzystanie z części sąsiedniej działki i włączenie jej do swojego terenu bez zgody właściciela.

Jak udowodnić samoistne posiadanie i upływ czasu?

Niezależnie od dobrej czy złej wiary, kluczowe jest udowodnienie faktu samoistnego posiadania przez wymagany okres. Dowodami w sprawie o zasiedzenie mogą być:

• Dokumenty: potwierdzenia zapłaty podatku od nieruchomości, umowy z dostawcami mediów, pozwolenia na budowę, faktury za remonty.
• Zeznania świadków: sąsiadów, członków rodziny, którzy mogą potwierdzić, że wnioskodawca przez lata zachowywał się jak właściciel nieruchomości.
• Mapy i dokumentacja geodezyjna.

Warto pamiętać, że obecny posiadacz może doliczyć do swojego okresu posiadania czas posiadania swojego poprzednika (np. ojca, matki, dziadków).