Zasady współżycia społecznego, czyli kiedy sąd może odmówić eksmisji?

Nie ulega wątpliwości, że prawo własności jest jednym z najsilniejszych praw w polskim systemie prawnym. Jego podstawowym atrybutem jest uprawnienie właściciela do żądania wydania swojej rzeczy od każdej osoby, która nią faktycznie włada bez tytułu prawnego. Co jednak w sytuacji, gdy literalne zastosowanie tego przepisu prowadziłoby do rażącej niesprawiedliwości? Czy istnieją okoliczności, w których prawo musi ustąpić przed zasadami słuszności? W dzisiejszym wpisie spróbuję odpowiedzieć na to pytanie.

Właściciel ma prawo odzyskać swoją rzecz

Zgodnie z art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego, właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. Roszczenie to jest podstawowym narzędziem ochrony własności i co do zasady nie ulega przedawnieniu w odniesieniu do nieruchomości. Oznacza to, że właściciel może domagać się zwrotu swojej działki, domu czy mieszkania niezależnie od tego, jak wiele czasu upłynęło. Osoba zajmująca nieruchomość musi natomiast udowodnić, że posiada do tego prawo (np. z umowy najmu, dzierżawy czy służebności). 

Eksmisja, a zasady współżycia społecznego 

Zasady współżycia społecznego to klauzula generalna ujęta w art. 5 k.c., która stanowi, że „nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony”.  Jej zastosowanie w sprawie o wydanie nieruchomości oznacza, że sąd może uznać żądanie właściciela za nadużycie prawa i oddalić powództwo. Stosowanie art. 5 k.c. w sprawach o wydanie nieruchomości może być brane pod uwagę niezwykle wyjątkowo. 

Wyjątkowe okoliczności 

Sądy, rozważając zastosowanie art. 5 k.c., dokonują szczegółowej analizy całokształtu okoliczności faktycznych sprawy. Sąd bierze pod uwagę sytuację obu stron – zarówno właściciela, jak i osoby, która korzysta z nieruchomości. Do kluczowych czynników, które mogą przemawiać za oddaleniem powództwa z uwagi na zasady współżycia społecznego możemy zaliczyć:

• Sytuację osobistą i majątkową lokatora. Szczególnej ocenie powinna podlegać sytuacja osób starszych, schorowanych, z niepełnosprawnościami czy rodzin z małoletnimi dziećmi. Osób, dla których eksmisja oznaczałaby bezdomność i brak perspektyw na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych.
• Sposób wejścia w posiadanie nieruchomości. Sąd inaczej oceni sytuację osoby, która samowolnie zajęła nieruchomość. Inaczej zaś kogoś, kto objął go w posiadanie na podstawie nieformalnej umowy lub obietnicy ze strony właściciela. 
• Postawę samego właściciela. Istotne jest, czy właściciel przez długi czas tolerował stan posiadania, dając posiadaczowi poczucie stabilności, a następnie nagle, bez ważnego powodu, zażądał natychmiastowego wydania nieruchomości. 
• Poczynione nakłady: Jeżeli władający, działając w dobrej wierze i za zgodą lub przyzwoleniem właściciela, poczynił znaczne nakłady na nieruchomość (np. wybudował dom, przeprowadził generalny remont), nagłe żądanie jej wydania może być uznane za niezgodne z zasadami współżycia społecznego..

Podsumowanie

Choć prawo własności jest fundamentem porządku prawnego, nie ma charakteru absolutnego. W wyjątkowych sytuacjach, gdy wykonanie eksmisji prowadziłoby do rażącej niesprawiedliwości, sądy mogą sięgnąć po instytucję nadużycia prawa podmiotowego z art. 5 Kodeksu cywilnego.