Roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości

Dość często podpisanie umowy sprzedaży nieruchomości poprzedzone jest zawarciem umowy przedwstępnej, na podstawie której strony zobowiązują się w przyszłości do zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości. Podejmując decyzję o zawarciu umowy przedwstępnej należy mieć na uwadze, iż w zależności od formy w jakiej zawieramy umowę zakres naszych uprawnień w przypadku uchylania się przez drugą stronę od zawarcia umowy przyrzeczonej będzie kształtował się zupełnie odmiennie, gdyż jedynie notarialna umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości stwarza roszczenie o zawarcie umowy sprzedaży (art. 390 § 2 k.c.) oraz roszczenie o przeniesienie własności wynikające z tej umowy. Takie roszczenie nie przysługuje nam zatem w sytuacji, kiedy zdecydujemy się na zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości w zwykłej formie pisemnej, bowiem wówczas przysługiwać nam będzie jedynie roszczenie o odszkodowanie.

 Roszczenie o przeniesienie własności z umowy przedwstępnej podlega ujawnieniu w księdze wieczystej na postawie art. 16 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (zwanej dalej KWU) i uzyskuje rozszerzoną skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu, przekształcając się z roszczenia przeciwko oznaczonej osobie (zobowiązanej z umowy przedwstępnej) w roszczenie przeciwko każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości.

W tym miejscu wskazać należy, iż ujawnienie roszczenia o przeniesienie własności nie ogranicza właściciela nieruchomości w rozporządzaniu nią, nie stanowi więc przeszkody do przeniesienia jej własności na inną osobę, która jednak nabywa ją z ograniczeniem wynikającym z treści wpisanego i skutecznego względem niej roszczenia. Osoba, na rzecz której dokonany został wpis roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości z umowy przedwstępnej, zachowuje więc swoje roszczenie i może go dochodzić na podstawie art. 17 KWU w stosunku do aktualnego właściciela nieruchomości, wywodzącego swoje prawo z nabycia dokonanego po ujawnieniu roszczenia w księdze wieczystej, jako wyłącznie biernie legitymowanego (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 lipca 2005 roku w sprawie I CK 28/05).

Podsumowując powyższe rozważania należy również pamiętać, iż roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta (art. 390 § 3 k.c.). Powyższy termin przedawnienia odnosi się nie tylko do roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej, ale także do roszczeń odszkodowawczych (w szerokim znaczeniu, w tym wynikających z zastrzeżenia zadatku czy kary umownej), niezależnie od terminów ich wymagalności.