Negocjacje z właścicielem, a zasiedzenie nieruchomości

Czy podjęcie przez posiadacza samoistnego negocjacji z właścicielem nieruchomości w przedmiocie nabycia tejże nieruchomości ma wpływa na możliwość zasiedzenia nieruchomości w późniejszym czasie? 

Przesłanki zasiedzenia

Zgodnie z art. 172 k.c., należy łącznie spełnić następujące przesłanki, aby stwierdzić zasiedzenie:

1. posiadanie samoistne 
2. ciągłość posiadania
3. upływ czasu – 20 lub 30 lat;

Posiadanie samoistne z kolei jest stanem, w którym posiadacz zarówno faktycznie włada rzeczą (corpus), jak i przejawia wolę posiadania jej jak właściciel (animus rem sibi habendi). 

Negocjacje z właścicielem, a zasiedzenie nieruchomości 

Do stwierdzenia nabycia nieruchomości konieczne jest posiadanie samoistne, które sprowadzają się do faktycznego wykonywania uprawnień właścicielskich. Nasuwa się zatem pytanie czy podjęcie rozmów z właścicielem w sprawie nabycia nieruchomości może świadczyć o tym, że jesteśmy jednak posiadaczami zależnymi nieruchomości, a nie samoistnymi. Czy zamiar uregulowania stanu prawnego nieruchomości może w przyszłości stanowić przyczynę oddalenia wniosku o zasiedzenie. 

Posiadanie samoistne wchodzi w grę nie tylko w sytuacji, gdy posiadacz jest przekonany o swoich uprawnieniach właściciela. Możemy mieć z nim do czynienia także, gdy właściciel  wie, że nie jest właścicielem, ale chce posiadać rzecz i posiada ją tak, jakby był jej właścicielem. Posiadacz nieruchomości może korzystać z zasiedzenia, choćby przez cały czas posiadania był świadomy tego, że wykonywane prawo mu nie przysługuj. Inaczej mówiąc, że prawo, które on wykonuje, służy komuś innemu (pot. Postanowienie SN z 28.05.1997 r., III CKN 79/97, LEX nr 50799).  Samoistności posiadania nie wyłącza wiedza posiadacza o tym, że nie jest właścicielem, jeżeli rzecz posiada i włada nią jak właściciel i władztwo to na zewnątrz manifestuje (por. Tezę 2 postanowienia SN z dnia 9 kwietnia 2015 roku, sygn. akt V CSK 410/14, legalis 1281621).

Negocjacje z właścicielem, a wpływ na charakter wiary posiadacza samoistnego

Tym samym świadomość posiadacza, że wykonywane prawo nie przysługuje mu, ma znaczenie jedynie dla oceny jego złej lub dobrej wiary w chwili objęcia rzeczy w posiadania. W konsekwencji ma to znaczenie dla ustalenia, jaki okres jest potrzebny do zasiedzenia nieruchomości. O tym natomiast, czy posiadanie jest samoistne rozstrzyga stan woli posiadacza i jej uzewnętrznienie. Osoba, która nie jest właścicielem, ale chce kontrolować nieruchomość jak właściciel, jest posiadaczem samoistnym, niezależnym.

Powyższe oznacza, że podjęcie negocjacji świadczyć może o utracie dobrej wiary posiadacza. Nie świadczy to natomiast o przerwaniu biegu zasiedzenia czy o zmianie charakteru jego posiadania na posiadanie zależne, o ile z okoliczności sprawy nie wynika, aby posiadacz zrezygnował z samodzielnego i niezależnego od woli innej osoby władania rzeczą. Zatem negocjacje i propozycje posiadacza samoistnego nie przeszkadzają w późniejszym stwierdzeniu zasiedzenia na jego rzecz. 

Przerwanie biegu zasiedzenia

Zgodnie z art. 123 § 1 pkt 1 k.c., bieg terminu przedawnienia przerywa się przez każdą czynność podjętą przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw lub egzekwowania roszczeń danego rodzaju albo przed sądem polubownym, przedsięwziętą bezpośrednio w celu dochodzenia lub ustalenia albo zaspokojenia lub zabezpieczenia roszczenia.

W przypadku zasiedzenia, przerwanie biegu zasiedzenia następuje poprzez skuteczne złożenie pozwu lub wniosku, zgodnego z czynnościami wymienionymi w ww.  przepisie. Aby osiągnąć skutek przerwy, konieczne jest jednoczesne spełnienie kumulatywnych warunków. To oznacza, że trzeba podjąć konkretną czynność przed właściwym organem, aktywnie dążyć do realizacji roszczenia i upewnić się, że czynność ta jest podejmowana przez osobę uprawnioną przeciwko zobowiązanemu (por. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 27 maja 1992 r., III CZP 60/92, „Biuletyn SN” 1992, nr 5, s. 20).

Powszechnie uznaje się, że przerwanie biegu terminu zasiedzenia może wystąpić jedynie w wyniku działań właściciela, które wyraźnie zmierzają do przerwania posiadania. Mówimy wtedy o tzw. akcji zaczepnej właściciela, która ma na celu pozbawienie aktualnego posiadacza prawa do danej nieruchomości. Przykłady takich działań obejmują wszczęcie powództwa windykacyjnego. Inne to powództwo o ustalenie prawa własności lub o usunięcie niezgodności księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Przerwanie zasiedzenia może też wyniknąć z złożenia wniosku o wpis ostrzeżenia o wszczęciu takiego powództwa do księgi wieczystej. Gdy zasiedzenie ma nastąpić na rzecz jednego ze spadkobierców przerwanie biegu zasiedzenia nastąpi również na skutek wniosku o dział spadku. Więcej informacji o zasiedzeniu przez właściciela znajdziesz tutaj: Zasiedzenie nieruchomości przez właściciela.

Wszystkie te czynności mają na celu bezpośrednie pozbawienie aktualnego posiadacza jego prawa do nieruchomości oraz odzyskanie jej przez właściciela