Kto ponosi koszty remontu balkonu?

We wspólnotach mieszkaniowych często dochodzi do sporu kto ponosi koszty remontu balkonu, przynależącego do wyodrębnionego lokalu – czy właściciel lokalu, który z niego korzysta, a może jednak wspólnota mieszkaniowa? Nie można mieć wątpliwości, że balkon jest częścią budynku, zatem przesłanką uznania go za element nieruchomości wspólnej i w konsekwencji nałożenie na wszystkich współwłaścicieli nieruchomości wspólnej (wspólnotę mieszkaniową) obowiązków, związanych z jego utrzymaniem niezbędne jest ustalenie, że nie służy on wyłącznie do użytku właściciela lokalu, do którego przynależy balkon. Bowiem ustalenie, iż balkon przeznaczony jest do wyłącznego użytku właściciela lokalu powoduje, iż nie można go uznać za element nieruchomości wspólnej, a jedynie za część składową lokalu mieszkalnego. Zaważyć jednak również należy, że ani ustawa o własności lokali, ani Prawo budowlane nie zawierają ustawowej definicji pojęcia „balkon”, a doświadczenie życiowe dowodzi, że pojęciem tym określa się nader zróżnicowane pod względem konstrukcyjnym, architektonicznym i wizualnym części budynku. W tej sytuacji, wobec braku jurydycznych kryteriów pozwalających na dookreślenie tego pojęcia, przyjąć należy, że pod pojęciem „balkonu” jako części budynku stanowiącej zarazem część składową lokalu mieszkalnego rozumieć należy tę tylko jego część, która służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu i osób z nim zamieszkałych. Jest nią przestrzeń wewnętrzna, z reguły wyodrębniona podłogą i balustradą, a niekiedy także ścianami bocznymi i sufitem, z wyłączeniem zawsze ściany przedniej, której brak pozwala na uznanie tej części budynku za balkon i umożliwia zarazem korzystanie z niego zgodnie z przeznaczeniem. Wobec powyższego, elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku, i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu, uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, a w konsekwencji – z mocy art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali – powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną. Konsekwencją powyższego jest przyjęcie, z mocy art. 14 pkt 1 ustawy o własności lokalu, że wydatki na remonty i bieżącą konserwację nieruchomości wspólnej stanowią koszty zarządu tą nieruchomością, które obciążają wspólnotę mieszkaniową (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2008 roku w sprawie III CZP 10/08, publ. Legalis).

Podsumowując należy wskazać, iż właściciel lokalu mieszkalnego ponosi wyłącznie wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu stanowiącego jego wewnętrzną część (podłoga, balustrada, ściany boczne i sufit) służącą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu. Natomiast wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem obciążają wspólnotę mieszkaniową. W związku z powyższym uchwała wspólnoty mieszkaniowej zobowiązująca członków wspólnoty do wpłacenia zaliczek na koszty remontu balkonów, do których wejście prowadzi z poszczególnych lokali, powinna uwzględniać w zakresie kalkulacji kosztów, iż balkony takie są nie tylko elementem konstrukcyjnym budynku, ale są także pomieszczeniami przynależnymi do danego lokalu, których koszt remontu powinien obciążać poszczególnych właścicieli lokali (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 24 czerwca 2008 roku w sprawie I ACa 1190/07, publ. Legalis).